Polski system podatkowy winduje ceny mieszkań i topi giełdę

Inwestujący w mieszkania na wynajem w Polsce płacą sześć razy mniej podatku, niż inwestujący na parkiecie.

Popatrzmy na poniższy przykład. Załóżmy, że 10 lat temu czyli w 2012 r. temu mieliśmy dwóch inwestorów z 500 tys. zł oszczędności. Pierwszy kupił mieszkanie na wynajem, drugi zainwestował pieniądze na giełdzie. Przyjmijmy, że obydwaj zarabiali średnio rocznie 11 proc.

I to jest bardzo realistyczne założenie. W latach 1870-2015 długoterminowa nominalna stopa zwrotu (czyli razem z inflacją) w 16 rozwiniętych krajach (Australii, Belgii. Danii, Finlandii, Francji, Niemiec, Włoch, Japonii, Holandii, Norwegii, Portugalii, Hiszpanii, Szwecji, Szwajcarii, Wielkiej Brytanii i USA) wyniosła w przypadku akcji 10,65 proc. a nieruchomości 11 proc. (dane pochodzą z pracy „The Rate of Return on Everything, 1870–2015”, czyli „Stopa zwrotu ze wszystkiego 1870-2015”).

Jeżeli chodzi inwestora giełdowego, to jego portfel w 2022 r. wart jest 1,42 mln zł. Sprzedaje go i od nominalnego zysku 920 tys. zł (1,42 mln zł – 500 tys. zł) płaci 19 proc. podatku Belki, czyli 174,8 tys. zł. W przypadku właściciela nieruchomości wyliczenia są bardziej skomplikowane.

Zakładamy, że 35 proc. całkowitego zysku wynika z wpłat za wynajem mieszkania, a reszta profitów to pochodna wzrostu wartości mieszkania. A zatem 65 proc. z 920 tys. zł zysku, czyli 598 tys. zł nie jest w ogóle opodatkowane, ponieważ w naszym kraju jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje po pięciu latach od zakupu, podatku się nie płaci.

Przychody z wynajmu do 100 tys. zł rocznie (w naszym przypadku wyniosły one średniorocznie około 30 tys. zł rocznie) można opodatkować stawką 8,5 proc., co daje 27,36 tys. zł podatku. A zatem przy dokładnie takim samym zysku inwestujący na giełdzie zapłacił 174,8 tys. zł podatku, a inwestujący w mieszkania na wynajem 27,37 tys. zł . Ten ostatni płaci więc niecałe 3 proc. podatku (27,36 tys. zł / 920 tys. zł).

Tak więc inwestor giełdowy płaci ponad sześć razy wyższy podatek (19 proc.), niż inwestor na rynku nieruchomości(3 proc.). Ktoś mógłby w tym momencie zwrócić uwagę, że opodatkowanie najmu jest ryczałtowe, więc nie można od niego odliczyć kosztów, które na pewno przez 10 lat wynajmowania się pojawią. Ale z pewnością nie są one w stanie istotnie zniwelować kilkukrotnej różnicy w opodatkowaniu inwestycji w mieszkania i na rynku kapitałowym.

Co więcej, jeszcze niedawno jeżeli ktoś miał więcej mieszkań i uczynił z nich swoje główne źródło utrzymania, to musiał się liczyć z tym, że urząd skarbowy każe mu założyć działalność gospodarczą i płacić wyższe podatki. Od zeszłego roku takiego ryzyka nie ma.

W 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny zdecydował w uchwale (sygn. II FPS 1/21), że bez względu na to ile nieruchomości wynajmuje dane osoba, skarbówka nie może takiej osobie kazać zrezygnować z ryczałtu. A więc hulaj dusza, piekła nie ma! Nic dziwnego, że według różnych szacunków prawie milion osób w Polsce utrzymuje się z wynajmu nieruchomości.

A zatem polski system podatkowy preferuje i promuje inwestycje w nieruchomości a w szczególności mieszkania. To o tyle zdumiewające, że w tym samym czasie spowodowane m.in. wzmożonym popytem inwestycyjnym ceny mieszkań rosną jak na drożdżach pozbawiając wiele osób szansy na dach nad głową, albo zmuszając ich do zaciągania wysokich kredytów.

Jednocześnie z powodu niskiego popytu (na który zapewne ma wpływ odpływ pieniędzy na rynek nieruchomości) ceny akcji na warszawskiej giełdzie szorują po dnie. Indeks warszawskiego parkietu WIG zanotował a ostatnie 5 lat 11,79 proc. straty.

W tym czasie amerykański indeks S&P 500 dał inwestorom zarobić 60,92 proc. Polskie akcje są jednymi z najtańszych na świecie. Wskaźnik cena do zysku (czyli ile razy obecna cena akcji jest wyższa od rocznych zysków firmy) jest obecnie poniżej 9. Tak tanio i było na warszawskim parkiecie od co najmniej 20 lat.

A przypomnijmy, że na przykład ok. 40 proc. środków ulokowanych w Pracowniczych Planach Kapitałowych, czyli ostatnim rządowym programie emerytalnym dla pracowników, jest zainwestowanych na warszawskim parkiecie. I od tego, jak warszawska giełda będzie sobie radzić, będą zależeć emerytury wielu Polaków. Czy coś z tym można zrobić?

Minimalne rozsądne rozwiązanie to zrównanie z punktu widzenia podatkowego inwestowania w nieruchomości i na rynku kapitałowym. Można ten cel osiągnąć wprowadzając, tak jak ma ta miejsce na rynku nieruchomości, zwolnienie z podatku Belki dla inwestycji, które mają czas trwania dłuższy niż pięć lat, czyli dla inwestorów którzy akcje czy obligacje trzymają dłużej niż pięć lat albo założyli lokatę na co najmniej taki okres.

Ale mamy jeszcze podatek od przychodów z tytułu najmu, który wynosi 8,5 proc. dla rocznych przychodów do 100 tys. zł i 12,5 proc. powyżej. I co najmniej do takiego poziomu musi być obniżony podatek Belki, jeżeli chcemy zlikwidować preferencje podatkowe dla inwestujących w mieszkania dla wynajem.

Ale nawet wyrównanie z puntu widzenia podatkowego sytuacji inwestora na giełdzie i na rynku mieszkań może nie być wystarczające do ograniczenia popytu inwestycyjnego Polaków na mieszkania(choć zapewne go zmniejszy, co też będzie osiągnięciem). A to dlatego, że przy podobnej zyskowności jak na rynku akcji, ceny nieruchomości mniej się wahają, a zatem ryzyko inwestowania w nie jest mniejsze.

Jak wynika z danych ze wspomnianego wcześniej badania długoterminowe tzw. odchylenie standardowe (statystyczna miara zmienności) w przypadku cen akcji to 22,55, a w przypadku cen nieruchomości to 10,64. Tak więc inwestycja w mieszkania jest około połowę mniej ryzykowna, niż inwestycja na giełdzie.

I zdaje się, że Polacy to intuicyjnie czują bo w ankiecie z 2012 r. wykonanej na zlecenie Deutsche Bank PBC (najnowsza jaką znalazłem na ten temat) 45 proc. z nas uznało nieruchomości za najlepszy sposób zabezpieczenia dostatniej emerytury deklasując jednostki funduszy inwestycyjnych(6 proc.) i akcje (5 proc.). Wydaje się więc, że jednym sposobem by ten pęd inwestycyjny osłabić jest wprowadzenie podatkowych preferencji dla inwestycji kapitałowych, czyli sprawienie by podatki od zysków z akcji, obligacji czy lokat były niższe niż z inwestycji w mieszkania.

Oczywiście najlepiej by było by mieszkań starczyło zarówno dla inwestorów jak i tych, którzy chcą w nich mieszkać. Rzeczywistość jest jednak taka, że ich brakuje. Jeżeli więc państwo musi wybierać, to powinno preferować interesy tych którzy nie mają dachu nad głową nad interesami tych, którzy chcą korzystnie pomnożyć oszczędności. Tym bardziej że, jak wynika z zacytowanych przeze mnie danych, ci ostatni mogą równie skutecznie pomnożyć pieniądze na giełdzie.

10 Komentarzy

  1. marek

    Stopa zwrotu z WIG od 2012 to ok 30%. 11% rocznie w tym okresie to fenomenalny i mało realny wynik. Ja bym wziął w ciemno i nie narzekał na podatek.

    1. Aleksander Piński (Post autora)

      Tak wychodzi w długoterminowych danych. Zresztą nie to jest najważniejsze. Istotne jest, że nie wiadomo z jakich powodów polski system podatkowy preferuje inwestycje w mieszkania kosztem giełdy.

      1. Tu de mun

        Cui bono? Czy polscy politycy wszystkich partii masowo inwestują w mieszkania czy w giełdę?

        1. Aleksander Piński (Post autora)

          Bardzo dobre pytanie, które także mi się nasunęło. Cytując słynnego amerykańskiego dziennikarza śledczego Uptona Sinclaira:"Trudno jest sprawić, by ktoś coś zrozumiał jeżeli jego zarobki zależą od niezrozumienia tego". Dlatego podejrzewam, że będzie jak w piosence Elektrycznych Gitar: "Wszyscy zgadzają się ze sobą, a będzie tak jak jest".

  2. grabek

    Autor jednak powinien bardziej zważać na realne wyliczenia. WIG20 w roku 2012 to około 2200. Przy 11% rocznym zysku to obecnie WIG20 powinien być około 6250 To trochę więcej niż 1695 dziś. Raczej żadnego podatku inwestor nie zapłaci 🙂 Przynajmniej sobie odpisze stratę na przyszłe dochody. To oczywiście potwierdza jeszcze bardziej tezę autora ale trzymajmy się faktów/

    1. Aleksander Piński (Post autora)

      Zachęcam do zapoznania się ze źródłem danych. Ok. 11 proc. to średni długoterminowy, nominalny zysk w krajach rozwiniętych. Co oczywiście, nie oznacza że w każdym kraju, w każdej dekadzie będzie taki i że w każdej dekadzie będzie zysk. Tym bardziej, że jak wynika z tekstu polski system podatkowy przyczynia się do tego, że stopa zwrotu z polskiej giełdy jest niska.

      Nawiasem mówiąc Vanguard FTSE All-World UCITS ETF (USD) Accumulating (ETF funduszu naśladującego zachowanie indeksu światowych giełd) miał w ostatnich 10 latach nominalnie 11,34 proc. roczną stopę zwrotu.

  3. Fabianw

    Bardzo ciekawy wpis. Poza dysproporcjami podatkowymi osobiście uważam że aspekt społeczny jest nawet ważniejszy.
    Społeczeństwo mając zaspokojone podstawowe potrzeby nadwyżki zapewne ulokowało by w instrumenty finansowe/oszczędności.
    By jednak odkręcić tę tendencję budowaną przez wiele lat zapewne trzeba by nie zrównania, ale odwrócenia preferencji! Chyba nie będzie przesąd że w obliczu dużych niedoborów mieszkań posiadanie ich np 2+ powinno być mocno opodatkowane (jeśli nie jest się firmą). A i tu bym się zastanowił…

    1. Aleksander Piński (Post autora)

      Dziękuję za miłe słowo. I w pełni się zgadzam, że nie tylko nie powinno być żadnych podatkowych preferencji dla kupowań mieszkań drugiego i kolejnych mieszkań, ale system podatkowy powinien zniechęcać do takich działań przynajmniej dopóki nie rozwiążemy problemu niedoboru mieszkań w kraju.

  4. Ojciec Penetrator

    Chciałem tylko zauważyć, że w obliczenia wkradł się pewien błąd.
    Inwestor giełdowy bowiem nie płaci podatku Belki po zakończeniu 10-letniego okresu inwestowania, tylko corocznie (mniejszy efekt procentu składanego niż w obliczeniach autora).
    W związku z tym realnie po 10 latach inwestor taki zarobi jeszcze mniej(135% a nie 149%).

    1. Aleksander Piński (Post autora)

      Inwestor giełdowy płaci podatek jak zrealizuje zyski. Może równie dobrze kupić i po 10 latach sprzedać. Zresztą to nie jest najistotniejsze. Obliczenia mają na celu pokazać jak różni się podatek zapłacony przez inwestującego w mieszkania i na giełdzie przy takim samym zysku.

Skomentuj Aleksander Piński Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *


Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. w celu: zapewnienia najwyższej jakości naszych usług oraz dla zabezpieczenia roszczeń. Masz prawo dostępu do treści swoich danych osobowych oraz ich sprostowania, a jeżeli prawo na to pozwala także żądania ich usunięcia lub ograniczenia przetwarzania oraz wniesienia sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Masz także prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Więcej informacji w sekcji "Blogi: osoby komentujące i zostawiające opinie we wpisach" w zakładce
"Dane osobowe".

Proszę podać wartość CAPTCHA: *