O krok za daleko w upraszczaniu świata

Matthew Klein przypomniał na FT Alphaville analizę amerykańskiego rynku nieruchomości z 1989 roku, której autorzy prognozowali dramatyczny spadek cen domów w następnych dwóch dekadach.

Autorami analizy są dwaj znani ekonomiści – Gregory Mankiw i David Weil. Naturalnie, pod koniec lat 80. dopiero zaczynali swoje kariery akademickie. Można oczywiście uznać badania Mankiwa i Weila za kolejną nieudaną prognozę ekonomistów ale z bliższego przyjrzenia się podejściu badaczy można wyciągnąć przydatną lekcją dotyczącą prognozowania i procesu inwestycyjnego.

Mankiw i Weil zauważyli, że wzrost cen nieruchomości w latach 70. w USA miał miejsce w trakcie wchodzenia na rynek potężnego powojennego wyżu demograficznego. Prognozowali, że wejście na rynek niżu demograficznego w latach 90. spowoduje istotny spadek popytu na nieruchomości i spadek ich cen. Do 2007 roku realne ceny nieruchomości spaść miały niemal o połowę (o 47%).

Za Calculated Risk

Za Calculated Risk

Ceny nieruchomości w USA nie zbliżyły się do poziomów prognozowanych przez Mankiwa i Weila i nawet na dnie bessy po bańce spekulacyjnej pozostały powyżej szczytu z końca lat 80. Matthew Klein zauważył, że na fiasko prognozy ekonomistów wpłynęły trzy ważne trendy z powodzeniem neutralizujące spadek popytu wywołany czynnikami demograficznymi:

  • spadek stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych zwiększający atrakcyjność nieruchomości
  • wzrost odsetku Amerykanów posiadających domy
  • reakcja deweloperów, którzy zmniejszyli podaż

Zwróciłem uwagę na analizę Mankiwa i Weila z trzech powodów. Po pierwsze, pojawia się ostatnio sporo raportów, w których demografia odgrywa kluczową rolę w prognozowaniu trendów makroekonomicznych i inwestycyjnych. Na Blogach Bossy przybliżyłem jeden z nich. Fiasko podejścia Mankiwa i Weila może skłonić do sceptycznego patrzenia na demografię jako czynnik, którym można wyjaśnić wszystkie ważne trendy ekonomiczne.

Kwestie demograficzne wydają się także odgrywać istotną rolę w podejściu wielu inwestorów do polskiego rynku nieruchomości. Nie mam zamiaru przekonywać, że demografia nie będzie odgrywać ważnej roli na polskim rynku nieruchomości. Chciałem raczej przypomnieć, że ignorowanie czynników neutralizujących negatywny wpływ demografii może być równie bolesne co samo ignorowanie demografii. Pierwszym czynnikiem, który się w tym miejscu nasuwa jest wzrost dochodów, który zwiększa dostępność nieruchomości. Pod koniec listopada na Twitterze natrafiłem na wykres zmian ważonych dochodami cen nieruchomości. Polska wyróżnia się na tym wykresie:

ceny nieruchomosc ważone dochodami

Sposób w jaki wielu inwestorów traktuje demografię w dyskusjach o przyszłości rynku nieruchomości czy rynku akcyjnego sugeruje daleko idące upraszczanie rzeczywistości inwestycyjnej i de facto sprowadzanie jej do zjawiska kształtowanego tylko przez jeden czynnik. Być może ma to związek z tym, że prognozy demograficzne wydają się wiarygodne i stabilne a oparcie na nich nastawienia inwestycyjnego wygląda na bezpieczne działanie.

Myślę także, że takie jednowymiarowe postrzeganie świata, analizowanie rzeczywistości rynkowej przez pryzmat jednego dominującego trendu może ułatwiać bronienie przyjętego wcześniej nastawienia do rynku. Jeśli makro-trend, na którym inwestor buduje swoje prognozy jest trwały a inwestor jest przekonany o jego kluczowym znaczeniu to praktycznie nie odczuwa potrzeby modyfikowania swojego nastawienia w reakcje na pojawiające się nowe informacje. Z punktu widzenia emocjonalnego komfortu to jest bardzo atrakcyjna strategia ale jej efektywność inwestycyjna można być znikoma.

5 Komentarzy

  1. karroryfer

    Demografia na pewno nie jest jedynym czynnikiem
    Tyle że panowie chcieli zapewnie zabłysnąć orginalną prognozą – w USA ciągle mamy jednak doczynienia z wzrostem ludności a piramida wieku jest wyrównana.
    Natomiast w PL jeśli nie zajdą radykalne zmiany to możemy mieć doczynienia ze spadkiem ludności o kilkanaście % – to trzeba brać pod uwagę niestety.

  2. rob

    o ile pamiętam to prognoza demograficzna była błędna..od 1989 liczba ludności wzrosła chyba o 30 mln

    1. trystero (Post autora)

      @ rob

      Ale tam nie chodziło o liczbę ludności tylko o liczbę ludności w „w wieku kupującym pierwszy dom”.

      1. rob

        mediana wieku w usa to 36 lat to najłmodszy ,,naród” w krajach zachodnich wiek w sam raz na kupno domu czy mieszkania

  3. rob

    chyba znacznie niedoszacowałem przyrostu ludności w 1990 to ok 250 mln a teraz 318,9 to gigantyczny przyrost..

Skomentuj rob Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *


Opinie, założenia i przewidywania wyrażone w materiale należą do autora publikacji i nie muszą reprezentować poglądów DM BOŚ S.A. Informacje i dane zawarte w niniejszym materiale są udostępniane wyłącznie w celach informacyjnych i edukacyjnych oraz nie mogą stanowić podstawy do podjęcia decyzji inwestycyjnej. Nie należy traktować ich jako rekomendacji inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe lub formy doradztwa inwestycyjnego. DM BOŚ S.A. nie udziela gwarancji dokładności, aktualności oraz kompletności niniejszych informacji. Zaleca się przeprowadzenie we własnym zakresie niezależnego przeglądu informacji z niniejszego materiału.

Niezależnie, DM BOŚ S.A. zwraca uwagę, że inwestowanie w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanych środków. Podjęcie decyzji inwestycyjnej powinno nastąpić po pełnym zrozumieniu potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z danym instrumentem finansowym oraz rodzajem transakcji. Indywidualna stopa zwrotu klienta nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym danego instrumentu finansowego i jest uzależniona od dnia nabycia i sprzedaży konkretnego instrumentu finansowego oraz od poziomu pobranych opłat i poniesionych kosztów. Opodatkowanie dochodów z inwestycji zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. W przypadku gdy materiał zawiera wyniki osiągnięte w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika na przyszłość. W przypadku gdy materiał zawiera wzmiankę lub odniesienie do symulacji wyników osiągniętych w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika przyszłych wyników. Więcej informacji o instrumentach finansowych i ryzyku z nimi związanym znajduje się w serwisie bossa.pl w części MIFID: Materiały informacyjne MiFID -> Ogólny opis istoty instrumentów finansowych oraz ryzyka związanego z inwestowaniem w instrumenty finansowe.

Proszę podać wartość CAPTCHA: *