O krok za daleko w upraszczaniu świata

Matthew Klein przypomniał na FT Alphaville analizę amerykańskiego rynku nieruchomości z 1989 roku, której autorzy prognozowali dramatyczny spadek cen domów w następnych dwóch dekadach.

Autorami analizy są dwaj znani ekonomiści – Gregory Mankiw i David Weil. Naturalnie, pod koniec lat 80. dopiero zaczynali swoje kariery akademickie. Można oczywiście uznać badania Mankiwa i Weila za kolejną nieudaną prognozę ekonomistów ale z bliższego przyjrzenia się podejściu badaczy można wyciągnąć przydatną lekcją dotyczącą prognozowania i procesu inwestycyjnego.

Mankiw i Weil zauważyli, że wzrost cen nieruchomości w latach 70. w USA miał miejsce w trakcie wchodzenia na rynek potężnego powojennego wyżu demograficznego. Prognozowali, że wejście na rynek niżu demograficznego w latach 90. spowoduje istotny spadek popytu na nieruchomości i spadek ich cen. Do 2007 roku realne ceny nieruchomości spaść miały niemal o połowę (o 47%).

Za Calculated Risk

Ceny nieruchomości w USA nie zbliżyły się do poziomów prognozowanych przez Mankiwa i Weila i nawet na dnie bessy po bańce spekulacyjnej pozostały powyżej szczytu z końca lat 80. Matthew Klein zauważył, że na fiasko prognozy ekonomistów wpłynęły trzy ważne trendy z powodzeniem neutralizujące spadek popytu wywołany czynnikami demograficznymi:

• spadek stóp procentowych i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych zwiększający atrakcyjność nieruchomości
• wzrost odsetku Amerykanów posiadających domy
• reakcja deweloperów, którzy zmniejszyli podaż

Zwróciłem uwagę na analizę Mankiwa i Weila z trzech powodów. Po pierwsze, pojawia się ostatnio sporo raportów, w których demografia odgrywa kluczową rolę w prognozowaniu trendów makroekonomicznych i inwestycyjnych. Na Blogach Bossy przybliżyłem jeden z nich. Fiasko podejścia Mankiwa i Weila może skłonić do sceptycznego patrzenia na demografię jako czynnik, którym można wyjaśnić wszystkie ważne trendy ekonomiczne.

Kwestie demograficzne wydają się także odgrywać istotną rolę w podejściu wielu inwestorów do polskiego rynku nieruchomości. Nie mam zamiaru przekonywać, że demografia nie będzie odgrywać ważnej roli na polskim rynku nieruchomości. Chciałem raczej przypomnieć, że ignorowanie czynników neutralizujących negatywny wpływ demografii może być równie bolesne co samo ignorowanie demografii. Pierwszym czynnikiem, który się w tym miejscu nasuwa jest wzrost dochodów, który zwiększa dostępność nieruchomości. Pod koniec listopada na Twitterze natrafiłem na wykres zmian ważonych dochodami cen nieruchomości. Polska wyróżnia się na tym wykresie:

Sposób w jaki wielu inwestorów traktuje demografię w dyskusjach o przyszłości rynku nieruchomości czy rynku akcyjnego sugeruje daleko idące upraszczanie rzeczywistości inwestycyjnej i de facto sprowadzanie jej do zjawiska kształtowanego tylko przez jeden czynnik. Być może ma to związek z tym, że prognozy demograficzne wydają się wiarygodne i stabilne a oparcie na nich nastawienia inwestycyjnego wygląda na bezpieczne działanie.

Myślę także, że takie jednowymiarowe postrzeganie świata, analizowanie rzeczywistości rynkowej przez pryzmat jednego dominującego trendu może ułatwiać bronienie przyjętego wcześniej nastawienia do rynku. Jeśli makro-trend, na którym inwestor buduje swoje prognozy jest trwały a inwestor jest przekonany o jego kluczowym znaczeniu to praktycznie nie odczuwa potrzeby modyfikowania swojego nastawienia w reakcje na pojawiające się nowe informacje. Z punktu widzenia emocjonalnego komfortu to jest bardzo atrakcyjna strategia ale jej efektywność inwestycyjna można być znikoma.