Wielki problem deweloperów

”Jeżeli nienawidzą cię wystarczająco mocno, to znajdą legalny sposób, by cie załatwić”. Te słowa wypowiedział szef banku inwestycyjnego Spartan Ives do menedżera funduszu hedge Bobbiego Axelroda w doskonałym serialu „Billions”. Boyd tłumaczył w nim Axelrodowi, by nie robił tego co planuje, bo choć nie jest to nielegalne, to ludziom to się nie spodoba. Polskie firmy deweloperskie wydają się nie rozumieć głębokiej mądrości tej rady.

Ostatnio przegłosowana nowela ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada na deweloperów obowiązek publikowania na stronach internetowych cen mieszkań. Deweloperzy próbowali bronić praktyki niepodawania cen na stronach, 70 proc. z nich tego nie robi, twierdząc, że cenę podadzą po przybyciu klienta do biura dewelopera, bo wówczas będą mogli klientowi przedstawić wszystkie zalety mieszkania. Wiele wskazuje na to, że nie jest to pełna motywacja.

Goldmann Research wysłał 10 osób do biura znanego dewelopera we Wrocławiu z pytaniem o cenę za to samo mieszkanie. Za każdym razem cena była inna i wahała się od 14,9 do 17,5 tys. zł za m2. Im bardziej sceptyczny wobec zakup był klient, im bardziej podkreślał, że obawia się korekty cen, tym niższą cenę dostał. W rzeczywistości więc niepodawanie cen mieszkania ma na celu utrudnienie klientowi porównanie, tak by sprzedać mu je po wyższej cenie, niż gdyby miał dostęp do większej liczby danych o cenach.

Ale co w tym złego, że starająca się maksymalizować zyski dla akcjonariuszy firma deweloperska stara się wziąć za mieszkanie tak dużo jak to jest możliwe? Odpowiedzi na podobne pytanie udzielił zmarły w 2023 r. Charlie Munger, wieloletni współpracownik Warrena Buffeta, uważany za architekta sukcesu ich funduszu Berkshire Hathaway. W czasie spotkania z akcjonariuszami w 2019 r. opowiedział jak to w czasie kryzysu finansowego w latach 2007-2010 należąca do funduszu firma wydająca gazety Daily Journal Corporation zdominowała rynek ogłoszeń związanych z licytacją domów, których właściciele nie byli w stanie spłacać zaciągniętych na ich zakup kredytów. „Mogliśmy podnieść wówczas ceny i zarobić dziesiątki milionów dolarów więcej, ale tego nie zrobiliśmy” – tłumaczył Munger. Dlaczego nie? Kiedy inni ludzie tracą dach nad głową w najgorszym kryzysie, to informacja że „miliarder Charlie Munger podnosi ceny” nie wyglądałaby dobrze na pierwszej stronie gazety. „Tak jak powiada Warren Buffet jest prawdopodobnie zawsze błędem brać ślub dla pieniędzy, a jest to naprawdę głupie jeżeli już jesteś bogaty”. Munger miał na myśli to, że kiedy już jesteś bardzo zamożny to robienie rzeczy, które uderzają w twoją reputacje, tylko po to by mieć jeszcze więcej pieniędzy nie jest mądrą strategią.

Polscy deweloperzy wydają się jednak lekceważyć kwestie reputacji dochodząc do wniosku, że ze złą opinią da się żyć, a dodatkowe pieniądze są konkretem. Ale wiele wskazuje na to, że reputacja w długim okresie przekłada się na pieniądze. Jak ten mechanizm działa przekonał się amerykański biznesmen Martin Shkreli, który w 2016 r. uzyskał wyłączne prawa do leku Daraprim na tokasplazmozę, pasożytniczą chorobę, na którą często zapadają chorzy na raka i z dnia na dzień podniósł cenę pigułki z 13,50 USD do 750 USD, co spowodowało wzrost ceny kuracji do 63 tys. USD. Było to legalne działanie, które jednak oburzyło opinię publiczną i z którym – wydawałoby się – niewiele się dało zrobić. Jednak dwa lata później Shkreli dostał 7 lat więzienia za oszustwa na rynku papierów wartościowych. Trudno się oprzeć wrażeniu, że postępowanie Shkreliego sprawiło, że wiele osób miało dodatkową motywację, by znaleźć na niego „kwity”.

Ale nie musimy aż jechać za ocean, by się przekonać, że zgodne z prawem działania, które wywołują dużą niechęć społeczeństwa, mogą się zemścić. 20 lat temu nikomu by nie przyszło do głowy że polskie banki zostaną zmuszone do tego, żeby zwracać klientom odsetki od kredytów frankowych, tylko dlatego że sądy uznały, iż te produkty były zbyt ryzykowne, a klienci nie zdawali sobie sprawy na co się narażali. Prawo się w tym okresie nie zmieniło. Zmieniło się podejście sądów i interpretacja przepisów. A wpływ na to miało to, że w wyniku wzrostu kursu franka szwajcarskiego ilość pieniędzy do spłaty kredytobiorców wzrosła nawet o 100 proc. i wielu z nich miało problemy ze spłatą.

W polskim kodeksie cywilnym jest art. 5, który mówi: ”Nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego”. Ten przepis daje dużą swobodę sędziom. Nie jest wykluczone, że za jakiś czas niektórzy z nich stwierdzą, że ukrywanie cen mieszkań po to, by skłonić klientów do zapłacenia więcej za lokal, było praktyką niezgodną z zasadami współżycia społecznego i nakażą zwrot części pieniędzy wraz z odsetkami.

Sygnałem ostrzegawczym dla deweloperów powinno być to jak bardzo negatywna jest reakcja na ich działania w internecie. Na portalu „X” (dawny Tweeter) pełno jest profili takich jak chociażby Koalicja Deweloperska, które prześmiewczo komentują działania firm deweloperskich mające na celu sprawienie, by ceny mieszkań były jak najwyższe. Motto profilu to: ”Koalicja Deweloperska to niezależny think tank skupiony na krajowym rynku nieruchomości. Analizujemy, edukujemy i doradzamy dbając o stały wzrost cen mieszkań.”

Zauważmy, że poza deweloperami mało kto pozwala sobie na to, by nie podawać cen. Dlaczego? Gdyby na przykład jakaś sieć sprzedaży sprzętu RTV AGD oświadczyła, że nie będzie więcej podawać na stronach internetowych cen lodówek czy telewizorów, i zaprasza klientów do sklepów, to wszyscy umarliby ze śmiechu. A następnie weszliby na stronę internetową konkurencji i tam kupili, to co potrzebują. Deweloperzy mogą sobie pozwolić na ukrywanie cen, ponieważ brakuje ziemi w dobrych lokalizacjach, na której można budować mieszkania. Ukrywanie cen to nic innego jak przejaw działań monopolistycznych.

O tym jakie mogą być skutki nie liczenia się z tym, co o naszych działaniach sądzą inni ludzie opowiadał jeszcze na wspomnianym spotkaniu Charlie Munger. Otóż po śmierci jednego faceta, którego powszechnie uważano za łajdaka, na jego pogrzebie ksiądz poprosił, by obecni na uroczystości powiedzieli o zmarłym coś dobrego. Po tej prośbie nastąpiła długa cisza. Nikt się nie zgłaszał. W końcu jeden człowiek wstał i oświadczył: ”Jego brat był jeszcze gorszy”.