Mieszkanie w Wiedniu można od ręki wynająć o połowę taniej, w porównaniu do dochodów, niż w Warszawie. A przy odrobinie wysiłku jeszcze taniej. Władzom Wiednia udało się zbić rynkowe czynsze, a wiedeńskie metody można zastosować w naszym kraju.
Średni koszt wynajęcia kawalerki poza centrum w Wiedniu to 3119 zł miesięcznie, w Warszawie to 3007 zł. Z tym, że średnia pensja w Wiedniu to 12 628 zł, a w Warszawie 6887 zł (dane z portalu numbeo.com). A zatem mieszkanie kosztuje przeciętnego wiedeńczyka 24,7 proc. pensji, a warszawiaka 45,2 proc. W praktyce ta różnica jest większa. Bardzo łatwo jest dostać bowiem w Wiedniu tanie mieszkania od miasta, w którym czynsz jest znacznie niższy niż rynkowy.
Jak to możliwe, że wiedeńczycy tak mało płacą za mieszkanie? Otóż władze miasta prowadzą politykę, której celem jest zapewnienie większości mieszkańców mieszkań po niskich cenach. Dwie trzecie z nich mieszka w mieszkaniach albo wybudowanych przez miasto i do miasta należących (czyli coś w rodzaju naszych mieszkań komunalnych), albo wybudowanych z pomocą miasta, w których czynsz jest regulowany i niski.
W artykule „Imagine a Renters’ Utopia. It Might Look Like Vienna.” („Wyobraź sobie marzenie najemców. Może wyglądać jak Wiedeń”) opublikowanym 26 maja 2023 r. na łamach „The New York Times” podawany jest przykład przykład 21-letniego Floriana Köglera, który mieszka w 33-metrowej kawalerce w budynku z lat 30. położonej blisko historycznego centrum miasta (dojazd do centrum metrem zajmuje 20 minut), która kosztuje go miesięcznie 350 euro, czyli 1617 zł. Jak na polskie warunki to tanio. Ale Kögler nie musi płacić nawet tyle. Ponieważ jest studentem i ma mniej niż 25 lat, może ubiegać się o dopłaty, tak że czynsz spadnie do ok. 200 euro miesięcznie, czyli ok. 924 zł. W sam raz kwota odpowiednia dla niego, bo dorabia w muzeum i zarabia tylko 1000 euro miesięcznie (ok. 4620 zł).
Dostał też prawo do mieszkania w tak tanim mieszkaniu w ciągu miesiąca od złożenia wniosku. Nawet jak na Wiedeń to bardzo szybko. Zwykle czeka się na takie mieszkanie dwa lata. Ale wniosek Köglera potraktowano priorytetowo, ponieważ mieszkał w przeludnionym dwupokojowym lokalu, z matką, ojczymem i dwójką rodzeństwa. Jego umowa wynajmu jest na czas nieokreślony. To oznacza, że nigdy nikt go nie może zmusić do opuszczenia tego lokalu. Może w nim mieszkać do końca życia płacąc niski czynsz, nawet gdyby jego zarobki istotnie wzrosły.
Jak niski? Otóż prawo Wiednia pozwala na podnoszenie czynszu tylko o wysokość inflacji. I to tylko wówczas, gdy inflacja w skali roku przekracza 5 proc. Większość Wiedeńczyków otrzymuje mieszkania kiedy są na początku kariery zawodowej. Ich zarobki najczęściej z czasem rosną, ale czynsz zwiększa się co najwyżej o inflację, co sprawia że z czasem wydatki na mieszkanie stanowią coraz mniejszą cześć ich budżetu. Jak to wygląda w praktyce?
Otóż we wspomnianym wcześniej artykule „The New York Times” gazeta opisuje przykład Evy Schachinger, zamężnej nauczycielki angielskiego, która dla siebie, męża i córki dostała w 1971 r. przydział lokalu. Miał 68 m2., trzy pokoje i znajdował się w tzw. 21 dzielnicy na północno-wschodnich obrzeżach miasta. Ówczesny czynsz wynosił 700 szylingów, czyli 55 euro. W 2022 r. Eva ciągle mieszkała w tym lokalu. Jej czynsz wzrósł pięciokrotnie, do 270 euro, czyli 1247 zł. W tym okresie jednak jej pensja wzrosła dwudziestokrotnie, do 3375 euro miesięcznie. Jej mąż zarabia 4000 euro. Tak więc czynsz za mieszkanie wynosi zaledwie 3,6 proc. ich pensji. Trudno się dziwić, że mając opcje tak taniego, dożywotniego wynajmu wiedeńczycy wcale nie palą się do kupowania lokali.
Dlaczego Wiedeń na to pozwala? Tzn. na to, by stosunkowo dobrze sytuowani ludzie mogli mieszkać w lokalach z kontrolowanym czynszem. Otóż jest to celowa polityka władz miasta. Dochód lokatora jest sprawdzany tylko raz, w momencie ubiegania się o mieszkanie. Przykładowo w 2023 r. maksymalny dochód, który uprawniał to ubiegania się o mieszkanie od miasta, dla jednoosobowego gospodarstwa domowego, to było 53 340 euro, czyli 248 tys. zł rocznie. To jest kryterium dochodowe, które spełnia 75 proc. mieszkańców Wiednia. Co ciekawe, o takie mieszkanie może się ubiegać także każdy obywatel UE, który dwa lata mieszka w stolicy Austrii, a więc także Polak.
Widzimy więc, że z założenia miasto zapewnia tanie mieszkania nie tylko garstce najmniej zamożnych, tak jak to się robi w Polsce, czy w krajach anglosaskich, ale prawie wszystkim, z wyjątkiem najzamożniejszych. Władze Wiednia robią to po to, by podnieść standard życia w mieście podnosząc rozporządzalne zarobki mieszkańców, tak by po zapłaceniu czynszu więcej pieniędzy im zostawało. Po odjęciu kosztów mieszkania, wiedeńczykowi zarabiającymi średnią płace zostaje 9509 zł, a warszawiakowi 3880 zł. Widzimy więc, że różnica w zamożności wiedeńczyków i warszawiaków jest znacznie większa niż to wynika z PKB obu miast, czy też wysokości pensji. W ten sposób polityka oferowania tanich mieszkań wyraźnie podnosi poziom życia w kraju.
Drugi powód jest taki, by uniknąć stygmatyzacji jaką wiąże się z mieszkaniem w tanich lokalach od władz. W Austrii obok zwykłych ludzi mieszkają w nich także politycy i celebryci. Także dlatego, że tanie mieszkania mają bardzo wysoki standard. Przykładowo zespół mieszkań tzw. Karl-Marx-Hof (ma 1382 mieszkania dla ok. 5 tys. osób) zajmuje tylko 18,5 proc. działki, na której stoi. Resztę, czyli 81,5 proc. stanowią parki, ogrody czy place zabaw. Dla porównania, deweloper który będzie zabudowywał tereny po fabryce FSO w Warszawie podawał z dumą, że aż 32 proc. działki (20 ha z 62 ha) będzie stanowić zieleń.
Ale zieleń to nie wszystko. Alterlaa (jest na zdjęciu ilustrującym tekst) to wybudowane przez wiedeńskie władze osiedle, które w sondażu z 2008 r. uzyskało najwyższe oceny jeżeli chodzi o satysfakcje mieszkańców. Wybudowano je w latach 1975-1986 na działce o powierzchni 24 ha leżącej na południowy-zachód od centrum Wiednia. W kompleksie znajduje się 3200 lokali, w których mieszka 9000 osób. Przeciętne mieszkanie ma 74,5 m2, a 65 proc. ma trzy i więcej pokoi. Osiedle jest skąpane w zieleni, co jednak nie robi w Wiedniu na nikim wrażenia, bo stało się standardem.
Ale w kompleksie zwraca uwagę siedem odkrytych basenów na dachach budynków. Kolejne siedem kąpielisk jest wewnątrz budynków. Podobnie jak dwadzieścia saun, dwa korty tenisowe i cztery do badmintona. Nie mówiąc już o szkołach, przedszkolach, bibliotekach i przychodni. W holu każdego budynku umieszczono obrazy znanych malarzy. Widzimy więc, że gdy buduje miasto nie kieruje się zyskiem, ale długoterminową satysfakcją z życia mieszkańców, powstają inwestycje o jakości, którą bardzo trudno jest kupić na wolny rynku.
No dobrze, ale dokładnie w jaki sposób w Wiedniu buduje się mieszkania? Przede wszystkim nie za pomocą prywatnych, nastawionych na maksymalizację zysku deweloperów, tak jak ma to miejsce w Warszawie. Wcześniej mieszkania w stolicy Austrii budowało bezpośrednio miasto. A obecnie robią to tzw. Społeczne Zrzeszenia Budowlane (niem. Gemeinnützige Bauvereinigungen – GBV). Przykładowo w latach 2008-2018 za ich pomocą wybudowano prawie 90 proc. mieszkań w Wiedniu.
Przypominają one pod wieloma względami spółdzielnie mieszkaniowe, za pomocą których budowano mieszkania w PRL-u. Istotą spółdzielni jest to, że nie może przynosić zysku. GBV-y mogą przynosić zysk, ale jest oni niewielki i ustawowo ograniczony do 3,5 proc. kapitału własnego. Dla porównania wielu polskich notowanych na giełdzie deweloperów ma wskaźnik zwrotu na kapitale własnym w okolicach 30 proc. Dlaczego ktokolwiek miałby rezygnować z zysku?
Dlatego, że GBV-y dostają niskooprocentowaną pożyczkę (0,5 – 1.5 proc. ) na 35 lat i nie płacą podatku od zysku. Skąd Wiedeń ma pieniądze na takie pożyczki? Otóż z podatku, którym obłożeni są wszyscy mieszkańcy stolicy Austrii. Płacą na ten cel 0,5 proc. swoich pensji (a drugi 0,5 proc. ich pracodawcy). Dla porównania, wprowadzony ostatnio w Polsce program dodatkowych oszczędności na emeryturę PPK zabiera nam z pensji 2 proc. (a kolejne 1,5 proc. dokłada pracodawca).
Drugim źródłem pieniędzy na budowę mieszkań są pieniądze pochodzące ze spłaty wcześniejszych pożyczek dla GBV-ów. Jeżeli jeszcze brakuje pieniędzy, to dopłacają władze Wiednia z budżetu miasta. Ale nie jest to rujnujące. Na przykład w 2018 r. ta dopłata wyniosła 0,5 proc. pieniędzy w dyspozycji zarządzających stolicą Austrii.
Środki, którymi obracają GBV-y muszą być przeznaczane na budowę mieszkań, remont tych, które wybudowano lub zakup ziemi. Ten ustawowy obowiązek sprawia, że GBV ciągle budują nie przejmując się koniunkturą na rynku. Stały popyt na materiały budowlane pozwala im wynegocjować za nie ok. 20 proc. niższe ceny.
GBV-y płacą też mniej za ziemię. Ustawowo za metr kwadratowy działki nie mogą wyłożyć więcej niż 188 euro. To 924 zł. Dlaczego ktokolwiek miałby im sprzedać tak tanio ziemię? Dlatego, że władze miasta prowadzą politykę, która skutkuje niższymi cenami ziemi. Ziemia kosztuje tym więcej, im więcej można zarobić na wybudowanych na tej ziemi mieszkaniach. Jeżeli chcemy, by ziemia w miastach była tańsza, to trzeba te możliwości zarobku ograniczyć.
Przykładowo w listopadzie 2018 r. władze Wiednia wprowadziły prawo, że dwie trzecie mieszkań w nowo wybudowanych mieszkaniach w budynkach o powierzchni większej niż 5000 m2 może być wynajmowane tylko po limitowanym czynszu. Obecnie to ok. 5 euro za m2, co oznacza, że za wynajem 50 m2 dwupokojowego lokalu można będzie wziąć nie więcej niż 1155 zł miesięcznie. Automatycznie ogranicza to popyt inwestycyjny na takie mieszkania, a co tym idzie popyt na ziemię. A niższy popyt to niższe ceny.
Wiedeń to gotowy wzór tego jak zapewnić mieszkańcom tanie mieszkania. Skoro działa to w Austrii, to nie ma żadnego powodu, by nie działało w Polsce. W naszym kraju dodatkowo trzeba jednak zrobić jeszcze jedną rzecz.
W Polsce istotnym czynnikiem napędzającym popyt na inwestycje w nieruchomości to preferencje podatkowe. Przychody z wynajmu mieszkań opodatkowane są ryczałtowo 8,5 proc. do 100 tys. zł i 12,5 proc. powyżej. A zysk ze wzrostu wartości mieszkania, o ile sprzedaż następuje po pięciu, licząc kalendarzowo, latach nie jest w ogóle opodatkowany. Dla porównania, taki zysk w Austrii obłożony jest 30 proc. daniną na rzecz państwa.
Od inwestycji w akcje czy obligacje w Polsce pobierane jest 19 proc. od profitów. Należy co najmniej zrównać pod względem podatkowym inwestycje w mieszkania, ziemie i te na rynku kapitałowym. A najlepiej obłożyć inwestycje na rynku kapitałowym niższym podatkiem. Tak właśnie jest w Austrii.
Zdjęcie: Thomas Ledl, Wikipedia
Licencja: https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/
14 Komentarzy
Dodaj komentarz
Niezależnie, DM BOŚ S.A. zwraca uwagę, że inwestowanie w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanych środków. Podjęcie decyzji inwestycyjnej powinno nastąpić po pełnym zrozumieniu potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z danym instrumentem finansowym oraz rodzajem transakcji. Indywidualna stopa zwrotu klienta nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym danego instrumentu finansowego i jest uzależniona od dnia nabycia i sprzedaży konkretnego instrumentu finansowego oraz od poziomu pobranych opłat i poniesionych kosztów. Opodatkowanie dochodów z inwestycji zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. W przypadku gdy materiał zawiera wyniki osiągnięte w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika na przyszłość. W przypadku gdy materiał zawiera wzmiankę lub odniesienie do symulacji wyników osiągniętych w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika przyszłych wyników. Więcej informacji o instrumentach finansowych i ryzyku z nimi związanym znajduje się w serwisie bossa.pl w części MIFID: Materiały informacyjne MiFID -> Ogólny opis istoty instrumentów finansowych oraz ryzyka związanego z inwestowaniem w instrumenty finansowe.
Offtopic (przepraszam): pożegnanie g..nianej władzy odbywa się z przytupem, warto było stać w kolejce:
https://stooq.pl/c/?s=wig20&c=1d&t=l&a=lg
Co nie znaczy, że będzie łatwo.
Czytam powyższy tekst, i czuję się, jakbym się przeniosła do poprzedniego systemu. Będzie dużo tanich mieszkań, jak prowadzimy limity na czynsze i poddamy regulacji ziemię pod inwestycje a budować będziemy nie dla zysku, ale dla szczęścia przyszłych mieszkańców. Czy historia 20 wieku w ZSRR i państwach bloku nie udowodniła fałszu takiego rozwiązywania problemu braku mieszkań? A jeśli to jest jakieś nowe podejście, to czemu ograniczać się tylko do tej branży? Nie każdego przecież stać na nowy samochód, remont domu czy mieszkania, nowe meble itd. itp.
Bardzo dobre pytanie! Już odpowiadam.
W PRL-u mieliśmy problem z wieloma droższymi dobrami. Większość ludzi nie było stać na samochody, komputery czy mieszkania. I kapitalizm rozwiązał większość z problemów z dostępem do nich. Stopniowo, wraz ze wzrostem PKB, rosły nasze pensje i stać nas było na coraz więcej samochodów czy komputerów. Ale już niekoniecznie mieszkań.
Nasze pensje rosną, ale ceny mieszkań rosną także. Widzi Pani więc, że mieszkanie nie jest takim samym dobrem jak samochody czy komputery. Kapitalizm nie jest w stanie rozwiązać braku dostępności mieszkań po prostu przez wzrost PKB i pensji.
Dlaczego nie? Otóż dlatego, że by zbudować mieszkanie trzeba mieć ziemię. A ziemia jest formą monopolu. Jest jej ograniczona ilość. I wraz ze wzrostem PKB i ilości pieniądza w obiegu wartość ziemii rośnie.
Tak więc albo pozwolimy żeby tę rentę monopolistyczną przejęli ci którzy akurat mają pieniądze by skupić ziemię, tak jak to się dzieje na przykład w Warszawie. Albo potraktujemy ziemię jako dobro wspólne, które należy do nas wszystkich i którego wartość będziemy kształtować administracyjnie, tak by mieszkania były tanie, tak jak ma to miejsce w Wiedniu.
Inaczej mówiąc pozwolenie na swobodny obrót ziemią to jest prywatyzacja monopolu. Gdyby nie ziemia, to byśmy wyprodukowali sobie mieszkania w fabrykach, tak jak produkujemy samochody czy komputery.
I dlatego akurat w dziedzinie mieszkań PRL radził sobie lepiej niż III RP. Mieszkań budowano więcej i kosztowały one mniej.
I dlatego mieszkania są jednym z niewielu dóbr, dla których powinniśmy zrobić wyjątek od kapitalizmu.
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi, czy ziemią pod inwestycje jest istotna w kontekście układania budżetów miejskich czy gminnych. Ciekawie by było dowiedzieć się jak owo nowe podejście do problemu mieszkaniowego wpłynęło na dochody i wydatki kasie miejskiej Wiednia. Wszak jesteśmy na blogu inwestorskim.
A propos tego, o co Pani pyta.
W tekście The New York Times o wiedeńskiej polityce mieszkaniowej podane jest, że w 2020 r. Nowy Jork i Kalifornia wydały na politykę mieszkaniową odpowiednio 377 USD i 248 USD w przeliczeniu na mieszkańca.
Wiedeń wydał 124 USD i to w większości na niskooprocentowane pożyczki, które zostaną zwrócone.
Wynika z tego, że nie tylko polityka Wiednia daje najlepsze rezultaty, ale i nie jest droga.
Takie podejście do ziemi ma jeszcze jeden atut – niestety w Polsce możemy spotkać się dość często z sytuacją, w której poszczególne osoby mające dostęp do informacji wykupują ziemię relatywnie tanio by później odsprzedać za wielokrotność jej wartości. Nie ma w tym niczego korzystnego dla społeczeństwa i nie ma to nic wspólnego z wolnością gospodarczą. To jest patologia. Niestety jednak jak spojrzy się kto takie korzyści ma i jak wyglądają oświadczenia polityków z każdej partii to obawiam się, że występuje tutaj konsensus polityczny, żeby pompować ceny działek, mieszkań i wszelkich nieruchomości.
Fazik
Troszkę zboczyłeś z tematu. Może i politycy pompują ceny działek wykupując je na pniu, ale istotniejsze jest to, czy będzie łatwo pozbawić miasta i gminy zysków uzyskanych ze sprzedaży tychże. Czym je zastąpić? Pierwszy przykład z brzegu.
https://kielce.wyborcza.pl/kielce/7,47262,29960712,kolejne-miejskie-dzialki-na-sprzedaz-chcemy-nieco-podreperowac.html
Ja dalej nie rozumiem jak budżet miasta Wiednia zmniejsza wydatki na cele mieszkaniowe, oddając ziemię pod inwestycje za pół darmo, likwidując firmy deweloperskie płacące podatki (zabierając im robotę), zmniejszając opłaty z wynajmowanych mieszkańcom mieszkań itd, itp. Dla mnie księgowo to się zupełnie nie spina.
To już jest kwestia struktury dochodów jaką się określi politycznie. U nas to są przychody że sprzedaży nieruchomości, ale równie dobrze mogę sobie wyobrazić, że gminy będą miały na przykładu udział w podatku VAT. Nie wiem jak jest w Wiedniu i Austrii, ale już w samym artykule autor napisał, że na cele mieszkaniowe z wynagrodzeń pracownika, który jest mieszkańcem Wiednia płacone jest 1% na cele mieszkaniowe (po 0.5% pracodawca i pracownik). Tak więc z pewnością można akurat ten problem rozwiązać. Osobiście wolę, żeby gmina sprzedała grunty taniej na cele mieszkaniowe niż żeby sprzedała jakiemuś politykowi czy jego rodzinie/znajomym, którzy później na tym korzystają. Niestety takich patologicznych transakcji było i ciągle jest wiele. Do opinii publicznej tylko niewielka część informacji o tym się przedostaje.
Wiedeń nie oddaje ziemii za pół darmo, tylko administracyjnie zmniejsza rynkową cenę gruntów oganiczając zyski z ziemii. Gdyby nagle władze Warszawy uchwaliły, że we wszystkich nowo wybudowanych mieszkaniach nie można wynajmować mieszkań za więcej niż 5 euro za m2, to także wartość ziemii by spadła. Bo spadłaby stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania, a co za tym idzie popyt na nie i ich ceny.
Rentę monpolistyczną z tytułu posiadania ziemii w Warszawie przejmuje niewielka mniejszość, kilka procent najbogatszych: deweloperzy i inwestorzy na rynku nieruchomości. W Wiedniu te pieniądze trafiają do 75 proc. najmniej zamożnych mieszkańców Wiednia. Zwiększają ilość pieniędzy jakimi dysponują, a ci je wydają napędzając gospodarkę.
Bardzo przenikiliwy komentarz. Zgadzam się z nim w pełni. Mało kto rozumie, że swobodny obrót ziemią to nie jest wolność gospodarcza tylko prywatyzacja renty monopolistycznej. Zyskuje na tym niewielka mniejszość. Traci zdecydowana większość społeczeństwa.
Gminy w Polsce mają też udział w CIT, PIT, podatkach lokalnych, w tym od nieruchomości czy PCC. Tak więc można wprowadzić dla przykładu wyższe i progresywne podatki dla osób, które posiadają drugie i kolejne mieszkanie, wyższy podatek PcC od zakupu nieruchomości nabywane nie na potrzeby własne tylko na cele inwestycyjne. To jest tylko kwestia decyzji politycznej. I w tym przypadku nie mówię, czy tak powinno być tylko że są takie opcje.
To o czym piszesz wymagało by przebudowy całego systemu podatkowego. Jeśli tak zrobiono w Austrii, to czemu w artykule jest tylko o Wiedniu? Co z innymi miastami? Tam ta polityka niskich czynszów i niezyskowna działalność developerska nie funkcjonuje? A może w Wiedniu podatki są pobierane inaczej niż w reszcie kraju? Dużo niewiadomych.
Zobacz sobie na największe miasta w Austrii
https://pl.wikipedia.org/wiki/Miasta_w_Austrii
Oni poza Wiedniem nie mają dużych miast, więc trudno tutaj pisać o innych miastach.
Czy miasto duże czy małe to mieszkać gdzieś trzeba. Nie bardzo rozumiem kontekstu twojej odpowiedzi.