Ile można zapłacić za 95 złotych

W zgliszczach, jakie zostawiają po sobie wszystkie zakończone krachem boomy, można odczytać działalność ludzi kupujących nieruchomości po cenach, o których doskonale wiedzieli, że są nierealne, ale płacili je po prostu dlatego, że wiedzieli, iż mogą liczyć na jakiegoś jeszcze większego głupca, którzy odbierze z ich rąk nieruchomość, zostawiając im zysk”.

Chicago Tribune, kwiecień 1890*

Nieruchomości nie są już tak ekscytujące jak sześć lat temu. Trudno w tej chwili usłyszeć, że na nieruchomościach nie można stracić, bo…… – w tym miejscu należy wstawić argumenty w stylu – wchodzimy do Unii, ludzie zawsze muszą mieć gdzie mieszkać, nieruchomości komercyjne to przyszłość itd., w zależności od panującego właśnie nastroju.

Tym razem „zupełnie inaczej” jest w innych miejscach i trudno się temu dziwić. Nudne budynki przegrywają z nowoczesnymi technologiami, rewolucyjnymi ideami i światem jakiego nikt jeszcze nie zna. Co oczywiście nie zmienia faktu, że za jakiś czas szaleństwo nieruchomości znów nastąpi. I znów usłyszymy jakie to łatwe i pewne pieniądze.

Skoro to taki nudny rynek, to czemu właściwie zabrałem się do pisania tego tekstu? Powód jest jeden – Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ (symbol ARKAFRN12), którego certyfikaty na GPW osiągają właśnie historyczne minima.

W materiałach reklamowych TFI przeczytać można, że jest to pierwszy zamknięty fundusz inwestycyjny działający na rynku nieruchomości w Polsce. Fundusz powstał w 2004 roku i warto tylko z kronikarskiego obowiązku dodać, że pierwszą próbę uruchomienia tego rodzaju funduszu podjął w 2002 roku TFI Skarbiec, niestety wówczas emisja nie doszła do skutku (zbyt mało inwestorów zapisało się na certyfikaty) – widać jeszcze wówczas atmosfera na rynku nieruchomości nie była najlepsza.

Czytelnicy, którzy nie obserwują dokładnie tego rynku mogą się zainteresować, co oznacza liczba „12” w symbolu certyfikatu. Otóż jest to rok, w którym działalność funduszu miała być zakończona (dokładnie 28 grudnia 2012). Jednak we wrześniu 2012 przedłużono czas życia funduszu „w związku z niekorzystnymi warunkami rynkowymi”. Możliwość tę przewidywał statut funduszu i z niej skorzystano.

W lutym 2007 opublikowałem tekst pod tytułem „Ile można zapłacić za 120 złotych”. Kto nie pamięta ówczesnej atmosfery powinien przypomnieć sobie szał na zakupy kawalerek, licytacje kupujących w sprzedawanych mieszkaniach lub po prostu sięgnąć do prasy z tamtego okresu. Szaleństwo było tak duże, że nie ominęło inwestorów giełdowych poszukujących odpowiedniej alternatywy. Taką alternatywą były między innymi certyfikaty wspomnianego ARKAFRN12, które można było kupić na GPW. I ochoczo kupowano. Tak ochoczo, że na jednej z sesji za certyfikaty funduszu zapłacono 198 złotych, mimo że według oficjalnej wyceny wartość certyfikatu wynosiła 120,94 zł. Ktoś założył, że hossa na rynku jest tak wielka, że do kolejnej wyceny, która miała nastąpić dwa miesiące później, dojdzie do ponownej wyceny funduszu o 63 procent wyższej.

Niestety kolejna wycena była zbliżona do poprzedniej. Maksymalną wartość certyfikaty osiągnęły dwa lata później i był to poziom 180,15 złotych. Niestety w lutym 2009 nieruchomości nie były już tak pożądane. Certyfikaty Arki można było wówczas kupić na GPW po około 95 złotych, czyli 47 procent poniżej oficjalnej wyceny.

W ostatnich dniach certyfikaty ARKAFRN12 można kupić na GPW po około 70 złotych i są to najniższe notowania w historii tego funduszu. Fundusz jest notowany ze sporym dyskontem w stosunku do oficjalnej wyceny, choć nie tak dużym jak było to na przełomie 2008/2009, czyli zaledwie 25 procent.

Czyż inwestorzy nie cierpią na zespół maniakalno-depresyjny? W jednej chwili przepłacają za pożądany towar, by w innej oddawać go za pół darmo. No cóż racjonalni to my nigdy nie byliśmy.

 Wykres ARKAFRN12 – certyfikaty na GPW i oficjalna wycena

ArkaFRN12_2013

Wykres Premia/Dyskonto certyfikatów ARKAFRN12

ArkaFRN12_dysk_2013

 

*w: Ch. Kindleberger, „Szaleństwo, panika, krach”, Wig-Press, Warszawa 1999

[Głosów:32    Średnia:4.9/5]

12 Komentarzy

  1. Kornik

    “No cóż racjonalni to my nigdy nie byliśmy.”

    Chce pan powiedzieć, że nie było żadnego powodu dla którego inwestor kupił po 200, coś, co teoretycznie jest warte 150 – lub sprzedał po 50, coś, co teoretycznie jest warte 100?

    A ja panu mówię, że JEST powód – płacili, bo liczyli, że znajdą – cytuję – “jakiegoś jeszcze większego głupca, którzy odbierze z ich rąk nieruchomość, zostawiając im zysk”.

    Inwestorzy ZAWSZE postępują racjonalnie – ZAWSZE jest jakiś powód – nawet w chwilach największej paniki (kupna/sprzedaży).

    Inwestorzy są racjonalni, ale nie zawsze postępują rozsądnie…

  2. andrew_the_walker

    Inwestorzy są racjonalni, ale nie zawsze postępują rozsądnie…

    Inwestorzy nie są racjonalni, ile biegli w racjonalizowaniu…

    tak sądze.

  3. Kornik

    Racjonalizowanie, to nadawanie większej wagi określonym powodom.

    Ja widzę to tak: Inwestor postępuje racjonalnie, ale czasem powód jest zbyt słaby, aby go przekonać ostatecznie do jakiegoś działania, bo on podświadomie czuje, że postąpi nierozsądnie. To rozum (wiedza i doświadczenie) podpowiada mu, że podejmując pewne kroki popełni głupstwo. Aby więc pozbyć się tych wątpliwości, znajduje więcej argumentów – racjonalizuje.

    Dlaczego to robi? Postępuje racjonalnie – ma powód – robi to dla zysku!

    Przy czym, ja wcale nie twierdzę, że taki inwestor, który zracjonalizuje sobie jakieś działanie – postąpi nierozsądnie. To znaczy, inaczej – doświadczenie podpowiada mi, że ktoś taki postępuje co najmniej nierozważnie. Ale będę z zainteresowaniem obserwował tego “dzięcioła” na przedzie, bo znowu doświadczenie uczy mnie, że bohaterstwo się nie opłaca, ale postępowanie wbrew rozsądkowi – jak najbardziej, ponieważ rzeczywistość nie jest stała, tylko się zmienia.

    To, co 100 lat temu było NIErozsądne, gdy człowiek miał tylko konia i rewolwer – dzisiaj niekoniecznie NIErozsądnym być musi, gdy mamy rakiety i satelity. Ale siła przyzwyczajenia pcha nas ku utartym schematom…

    Tak jest po prostu bezpieczniej. Ja ze swego punktu obserwacji niczego nie dostrzegam, dlatego dalej działam w oparciu o utarte schematy, ale nie wyzywam “dzięcioła” od głupców, ani nie palę go na stosie za herezje – tylko przypatruję mu się z uwagą, bo wiem, że on ze swego punktu obserwacji mógł dostrzec coś takiego, co jego samego jeszcze nie do końca przekonuje, ale już coś mu świta i ma dość odwagi, by to przewąchać.

    Więc robię swoje, a jemu gorąco kibicuję. Należy kibicować i wspierać tych dzielnych ludzi, którzy dla zysku czy sławy przełamują schematy – racjonalizują i idą pod prąd. Bo jeśli im się uda, to my na tym będziemy mogli skorzystać – przyłączyć się do nich i razem z nimi kosić premię za ryzyko, które w nowej rzeczywistości jest juz tylko złudzeniem otumanionych zmysłów przygniecionych bagażem przeszłych doświadczeń (wiedzy już nieaktualnej).

  4. andrew_the_walker

    to już tak nie sądze.

    ładny wywód. dziękuje – znacznie poszerza moją przestrzeń percepcji

  5. gzalewski (Post autora)

    @Kornik
    Masz rację. Ale jeśli postawimy tezę “człowiek uwielbia ryzyko i to ryzyko oraz potencjalna nagroda determinuje jego działania” to wszelkie dyskusje o racjonalności podejmowanych działań nie mają sensu.
    Bo racjonalne będzie również osuszenie całego jeziora ponieważ w autobusie usłyszeliśmy, że na pewno jest w nim zatopiona Bursztynowa Komnata

  6. Kornik

    >>”Bo racjonalne będzie…”

    Tak, tak będzie. Działanie na podstawie plotki jest jak najbardziej racjonalne.

    Ono nie jest nieracjonalne – ono tylko jest MAŁO racjonalne, czyli z punktu widzenia obserwatora po prostu nierozsądne, bo pracy dużo, a zysku (skarbu) trudno się spodziewać.

    Jednak kto chce, niech pompuje, osusza i kopie. 🙂

    I zawsze może się znaleźć jakiś wariat, który sobie zracjonalizuje, na przykład w ten sposób – “Bursztynowej Komnaty nie znajdę, ale może pojawią się w okolicy reporterzy polujący na świrów i zaliczę w ten sposób swoje 5 minut sławy – może nawet zostanę nowym celebrytanem 😉 (za lesserem)”.

    A jak ktoś jest w czepku urodzony, to w trakcie transmisji na żywo, łopata tego wariata trafi na coś twardego i po krótkim kopaniu oczom zdumionych widzów ukażą się skrzynie – JEST… Patrz – “Bruce Wszechmogący” i upadek meteorytu. 🙂

    ***

    >>”…wszelkie dyskusje o racjonalności podejmowanych działań nie mają sensu.”

    To jest problem z postrzeganiem. Nie ma sensu dyskusja o racjonalności w ogóle. Natomiast ma sens dyskusja, czy coś jest mniej, czy bardziej racjonalne.

    Jeśli powody postępowania są mocne, to działanie jest (bardzo) racjonalne, a jeśli powody są słabe, to jest MAŁO racjonalne.

    Ale nigdy nie jest nieracjonalne! Te wartości nigdy nie spadają do zera, a tylko się do niego zbliżają.

    W tej sytuacji działanie będzie po prostu NIEROZSĄDNE.

    Więc moim zdaniem, ta uwaga na końcu pańskiej notki, o nieracjonalności – powinna brzmieć: “Cóż, ludzie nigdy nie grzeszyli rozsądkiem” – bo to brak zdrowego rozsądku powoduje, że ktoś kupuje, chociaż widzi wyraźnie, że powody kupna są słabe, ewentualne korzyści bardzo niepewne, a ryzyko ogromne.

  7. gzalewski (Post autora)

    Szanowny Korniku, a teraz zastąp to zdanie
    “Nie ma sensu dyskusja o racjonalności w ogóle. Natomiast ma sens dyskusja, czy coś jest mniej, czy bardziej racjonalne. ”

    zdaniem

    “Nie ma sensu dyskusja o rozsądku w ogóle. Natomiast ma sens dyskusja, czy coś jest mniej, czy bardziej rozsądne.”

  8. Kornik

    Może ustalmy gradację pojęć, kolejno:
    – jest człowiek,
    – człowiek działa racjonalnie,
    – człowiek działa mniej lub bardziej racjonalnie.

    Teraz ten, który działa mało racjonalnie – jak go nazwiemy?

    Ustalamy nowe pojęcie i mówimy, że taki człowiek postępuje nierozsądnie. Dlaczego? Bo nie potrafi on właściwie wyważyć powodów swojego racjonalnego postępowania.

  9. Kornik

    Korekta z uzupełnieniem:

    Może ustalmy gradację pojęć, kolejno:
    – jest człowiek,
    – człowiek działa racjonalnie,
    – człowiek działa mniej lub bardziej racjonalnie.

    Teraz ten, który działa mało racjonalnie – jak go nazwiemy?

    Nie możemy powiedzieć, że taki człowiek postępuje nieracjonalnie, bo człowiek ZAWSZE postępuje racjonalnie – bo zawsze jest jakiś powód postępowania.

    Więc musimy ustalić nowe pojęcie i mówimy, że taki człowiek postępuje nierozsądnie. Dlaczego? Bo nie potrafi on właściwie wyważyć powodów swojego racjonalnego postępowania.

  10. Kornik

    …Myślę, że kolejnych pojęć dokładać nie trzeba, ponieważ proces ważenia jest zero-jedynkowy – albo potrafisz coś od(roz)ważyć, albo nie potrafisz.

  11. GZalewski

    @Kornik
    “bo człowiek ZAWSZE postępuje racjonalnie”

    Wytłumaczalnie – tak. Racjonalnie – to zalezy od definicji.
    Jeśli za racjonalność uznamy działania, które nam nie szkodzą (finansowo/zdrowotnie itp) to wtedy będziesz wiedział czemu się mówi o irracjonalności

    Pozwole sobie zacytowac Dana Ariely

    “W większosci przypadków słowo “irracjonalność” ma negatywny wydźwięk, sugeruje bowiem coś między popełnianiem błędów a szaleństwem […] Jest jednak druga strona irracjonalności, która wydaje się całkiem pozytywna. To dzięki niej potrafimy dostosować się do nowych środowisk, zaufać innym ludziom, z radością podejmować wysiłek i kochać nasze dzieci”

    Zdaje się, że skupiłeś się własnie na tym, że “irracjonalność” ma negatywne znaczenie i tak bardzo walczysz z samym słowem, jak niektórzy ze słowem “spekulacja” 🙂

  12. Kornik

    Drobna uwaga, ja nie walczę, tylko szukam.

    Nie mam też problemu ze słowem: irracjonalny. Przeciwnie, uważam, że to doskonały zamiennik – prościej powiedzieć zachowanie irracjonalne, niż mało racjonalne.

    Zupełnie nie interesuje mnie wydźwięk tego słowa. Mnie interesuje tylko informacja, której nośnikiem jest słowo: IRRACJONALNY.

    Postępujemy irracjonalnie – prawda, czy fałsz?

    Tak, bo… – nie, bo… – i idę dalej.

    Ja twierdzę, że NIE – mniej, lub bardziej, ale zawsze postępujemy RACJONALNIE.

    Wydaje się, że różnica polega na tym, że pan przypisuje temu słowu (irracjonalny) wartość: zero – a ja uważam, że należy mu przypisać wartość nieokreśloną – bliską, ale jednak różną od zera.

    Tyle na dziś. Do sprawy wrócimy w kolejnym odcinku tej telenoweli;), gdy przetrawimy argumenty drugiej strony i przemyślimy własne stanowisko.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Proszę podać wartość CAPTCHA: *