To nie deweloperzy odnieśli największe korzyści z rosnących cen mieszkań.
„Od kiedy prowadzę ten biznes, nasza marża brutto oscyluje wokół 20 proc. Po naszej stronie nic właściwie się nie zmieniło, za to otoczenie, w tym głównie grunty, tak wywindowały ceny mieszkań, że stały się one niedostępne”. To słowa Marka Roeflera, prezesa firmy deweloperskiej Dantex Holding. Wypowiedział je w wywiadzie jakiego udzielił ostatnio portalowi propertynews.pl. Nie jest prawdą, że w całej branży deweloperskiej marże nie wzrosły. Na przykład średnia marża brutto deweloperów z GPW wzrosła z 27 proc. w 2017 r. do 31,2 proc. w 2023 r. Tak więc firmy deweloperskie korzystały na wzroście popytu, choć w znacznie mniejszym stopniu, niż by można było oczekiwać. Do kogo zatem trafiły dodatkowe pieniądze, które ludzie wydawali na mieszkania po rosnących z miesiąca na miesiąc cenach w latach 2016-2024? I tu prezes Roefler trafnie zdiagnozował, że byli to właściciele ziemi.
Popatrzmy niżej na wykres 43 opublikowany w ostatnim raporcie NBP „Informacja o cenach mieszkań w II kwartale 2025 r.”. Wynika z niego, że od 2013 do 2025 r. koszt ziemi w cenie budynku mieszkalnego wzrósł o 240 proc. Dla porównania, zysk dewelopera wzrósł w tym okresie o 117 proc. Dlaczego ceny ziemi rosną szybciej niż zyski deweloperów? Dlatego, że ziemi w dobrych lokalizacjach, czyli zwykle w miastach, z infrastrukturą, jest ograniczona ilość. Budynek może wybudować wiele firm, ale działka w danym miejscu jest tylko jedna. Właściciel ziemi jest monopolistą i czerpie z tego monopolu rentę. To dodatkowy zysk wynikający tylko z faktu, że dysponuje dobrem, którego podaż jest ograniczona, a które jest innym niezbędne do życia.
W zeszłym roku gruchnęła informacja, że jeden z ostatnich rolników z warszawskiej dzielnicy Ursus sprzedał deweloperowi Marvipol ok. 3 ha ziemi na osiedlu Gołąbki za 70 mln zł. Całość bez podatku, bo w Polsce sprzedaż nieruchomości, którą się trzymało więcej niż 5 lat, jest zwolniona z daniny dla fiskusa, o ile sprzedający jest osobą prywatną. Zauważmy, że ze wspomnianego raportu NBP wynika, że na przykład w cenie nowego mieszkania sprzedawanego za 18 tys. zł w Warszawie 4 tys. zł to koszt gruntu. Dla porównania, na tym samym metrze zysk dewelopera to ok. 5 tys. I z roku na rok ta różnica między zyskiem trafiającym do dewelopera i właściciela gruntu maleje.
Właściciele ziemi nic nie muszą robić, by tak się działo. Wystarczy czekać. Co jakiś czas powraca w mediach sprawa innego rolnika, niejakiego Janusza Wydry z Lublina. W wypowiedzi w 2021 r. podawał, że kilka lat wcześniej ziemię w okolicy sprzedawano po 400 zł za m2, w 2021 r. dostawał propozycję za 700 zł. W 2025 r. wystawił po 2000 zł za m2, ale także „bez spiny”, jak mówi młodzież. W końcu na cierpliwości zarobił w ostatnią dekadę ok. 400 proc. Cała działka warta jest według tej wyceny 11,2 mln zł. Nie trzeba dodawać, że bez podatku.
Wspomniany rolnik z Ursusa, jak i ten z Lublina nie będą już musieli pracować do końca życia. Podobnie jak ich dzieci i wnuki. Ale nie dlatego, że na przykład założyli firmę, która zaoferowała klientom dobra lub usługi lepsze niż konkurencja tylko dlatego, że najdłużej wstrzymywali się ze sprzedażą gruntu. W tym czasie dookoła powstawała infrastruktura, głównie za pieniądze podatników: drogi, chodniki, latarnie, szkoły, przedszkola, przychodnie. Im dłużej rolnicy nie sprzedawali ziemi tym, którzy chcieli budować, tym więcej było infrastruktury w okolicy, a ich ziemia droższa. System, który obowiązuje w Polsce właśnie takie postępowanie premiuje najwyższymi zyskami i dodatkową nagrodą w postaci braku podatku dla osób prywatnych.
Popatrzmy jeszcze na jeden przykład jak wiele można zarobić na inwestycji w ziemię bez większego wysiłku. Do niedawna przy stacji metra Imielin na Ursynowie w Warszawie stał niski budynek, w którym było Multikino. W 2021 r. władze stolicy zmieniły plan zagospodarowania przestrzeni pozwalając na budowę dwóch budynków mieszkalnych o wysokości do 7 pięter. Z dnia na dzień wartość działki, bez żadnej inwestycji, zwiększyła się o kilkadziesiąt milionów złotych. Właściciel kina niedługo potem zamknął kino i sprzedał grunt deweloperowi GH Development 11 za 43,8 mln zł.
Zyski na przetrzymywaniu ziemi są tak duże, że deweloperzy coraz częściej tylko tylko trzymają grunty spekulacyjnie zamiast budować. Wróćmy do wywiadu jakiego udzielił Marek Roefler, prezes firmy deweloperskiej Dantex Holding: „Sam sprzedałem dwie działki z pozwoleniem na budowę, bo dostałem za nie takie pieniądze, że nawet pomyślałem: być może w ogóle nie opłaca mi się ich zabudować. Wzrost gruntów jest tak horrendalny, że nie tylko my nimi handlujemy, ale też inni deweloperzy. Naprawdę wychodzi na to, że najlepszym biznesem jest kupowanie gruntów, przetrzymywanie i sprzedawanie z zyskiem.”
Jeżeli to tak dobry biznes, to dlaczego prezes firmy deweloperskiej narzeka? W wywiadzie prezes Roefler tłumaczył: „Nikt nie rozumie tego, że marża to nie są pieniądze, które deweloper chowa do kieszeni, tylko musi je wydać na kolejną, wielokrotnie droższą działkę, żeby zabezpieczyć działalność firmy na przyszłość”. Tak więc monopol ziemi się deweloperom podoba, gdy wykorzystując go mogą narzucać wysokie marże przy sprzedaży mieszkań. Ale gdy z kolei muszą za zarobione pieniądze kupić kolejną działkę i właściciel działki wykorzystuje swoją monopolistyczną pozycję, by wyciągnąć od dewelopera więcej pieniędzy, to już nie.
Tu warto przytoczyć dane OECD, z których wynika, że 79 proc. na Węgrzech, 71 proc. w Polsce, 59 proc. osób w Czechach ma nieruchomość bez kredytu na własność. W USA takich osób jest 26 proc., w Kanadzie 30 proc., a w Wielkiej Brytanii 39 proc. Dlaczego w byłych krajach socjalistycznych dwa razy więcej osób ma spłacone własne mieszkanie, niż w najbogatszych krajach kapitalistycznych? Nie tylko dlatego, że w byłych krajach socjalistycznych przez 45 lat państwo budowało mieszkania, sprzedawało je po kosztach i nie pozwalało jednej osobie na posiadanie więcej niż jednego lokalu (nawet małżeństwa mogły mieć tylko jedno). Istotnym powodem jest to, że w tamtym okresie państwo nie godziło się na to, by prywatne osoby wykorzystywały monopol ziemi dla materialnych korzyści.
Po 1989 r. odeszliśmy od tej zasady. Zamiast niej stworzyliśmy system, w którym przetrzymywanie gruntów opłaca się bardziej niż budowanie mieszkań. To sprawiło, że nowe rodzinne mieszkanie w Warszawie kosztuje jedną trzecią miliona dolarów, a wskaźnik dzietności w Polsce jest mniej więcej taki jak w Watykanie. To nie wróży dobrze nie tylko polskiej giełdzie, ale i polskiemu państwu.
Niezależnie, DM BOŚ S.A. zwraca uwagę, że inwestowanie w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanych środków. Podjęcie decyzji inwestycyjnej powinno nastąpić po pełnym zrozumieniu potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z danym instrumentem finansowym oraz rodzajem transakcji. Indywidualna stopa zwrotu klienta nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym danego instrumentu finansowego i jest uzależniona od dnia nabycia i sprzedaży konkretnego instrumentu finansowego oraz od poziomu pobranych opłat i poniesionych kosztów. Opodatkowanie dochodów z inwestycji zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. W przypadku gdy materiał zawiera wyniki osiągnięte w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika na przyszłość. W przypadku gdy materiał zawiera wzmiankę lub odniesienie do symulacji wyników osiągniętych w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika przyszłych wyników. Więcej informacji o instrumentach finansowych i ryzyku z nimi związanym znajduje się w serwisie bossa.pl w części MIFID: Materiały informacyjne MiFID -> Ogólny opis istoty instrumentów finansowych oraz ryzyka związanego z inwestowaniem w instrumenty finansowe.