Popularny austriacki You Tuber Angelo Colombo pochwalił się, że był w stanie w ciągu ośmiu lat zgromadzić ok. 400 tys. euro w inwestycjach giełdowych. I to pomimo tego, że nie ma wysokiej pensji. Udało mu się to m.in. dlatego, że nie musiał kupować, ani wynajmować po cenach rynkowych mieszkania. 82 m. lokal w Wiedniu kosztuje go mniej, niż płacą wynajmujący kawalerkę w Warszawie.
Colombo w jednym z filmów pokazał, że pod względem zarobków jest razem z żoną poniżej średniej krajowej w Austrii. A mimo tego, był w stanie w ciągu ostatnich ośmiu lat zgromadzić portfel inwestycyjny wart ok. 400 tys. euro. I ta kwota nie wzięła się z niesamowitych stóp zwrotu, które osiąga. Bo inwestuje tylko w ETF-y na globalny rynek akcji takie jak m.in. Vanguard FTSE All-World. Jak zatem uzbierał tak dużo?
Po prostu regularnie odkładają wraz z żoną ponad 70 proc. tego, co zarabiają. Angelo podaje, że całkowite miesięczne wydatki jego rodziny wynoszą 1370 euro miesięcznie, czyli 5838 zł. To może jeszcze nie wygląda imponująco. Ale zacznie takie być, gdy dowiemy się, że Angelo mieszka w Wiedniu i nie posiada mieszkania na własność. Czyli musi płacić za wynajem. Ale nie robi tego na wolnym rynku, tylko zapisał się do spółdzielni mieszkaniowej. Tylko nie takiej, jakie działają w Polsce, które niczym się u nas, poza nazwą, nie różnią od deweloperów. Zapisał się do spółdzielni, która działaniem przypomina spółdzielnie, które w Polsce działały w czasach PRL-u.
Takim spółdzielniom nie wolno osiągać zysków. Ich celem jest zapewnienie swoim członkom lokali po kosztach. Angelo mieszka więc w spółdzielczym lokatorskim trzypokojowym mieszkaniu w Wiedniu o powierzchni 82 m.2 za które płaci 688 euro miesięcznie, czyli 2932 zł. Ta kwota zawiera czynsz, ubezpieczenie, ogrzewanie i internet. You Tuber podkreśla, że to ułamek rynkowej ceny w Wiedniu. A wynajmujący w Warszawie też mogą o takiej cenie pomarzyć. Aby zostać lokatorem Angelo musiał tylko wpłacić 10 500 euro, które jest mu zwracane, kiedy się wyprowadzi, pomniejszone o 1 proc. za każdy rok mieszkania.
No dobrze, ale jak dokładnie działa system, który umożliwia oferowanie inwestorom, i pozostałym obywatelom, wynajmowanie mieszkań znacznie poniżej ceny rynkowej? Jak podają Michael Klien i Gerhard Streicher w raporcie „The economic impacts of Limited-Profit Housing Associations in Austria” („Ekonomiczne skutki Stowarzyszeń Mieszkaniowych z Ograniczonym Zyskiem w Austrii”) w Austrii jest sektor budownictwa mieszkaniowego, które zapewnia obywatelom kraju mieszkania nie osiągając zysku, albo osiągając bardzo niewielki, ściśle limitowany prawem profit. W tym sektorze działają spółdzielnie mieszkaniowe (w 2020 r. było ich 98 w całej Austrii), takie jak ta której członkiem jest Angelo Colombo. Ale także m.in. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (jest ich 77), a nawet spółki publiczne (10).
Podmioty z branży mieszkaniowej ograniczonego zysku wynajmują obecnie w Austrii ok. 650 tys. mieszkań, co stanowi ok. 40 proc. wynajmowanych mieszkań. Proporcjonalnie do liczby ludności (w Austrii mieszka 9,16 mln osób), to tak jakby w Polsce było 2,7 mln mieszkań z ograniczonym prawem, niskim czynszem. Podmioty z sektora ograniczonego zysku łączy to, że ich działalność regulowana jest specjalna ustawą (niem. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz). Muszą one oferować mieszkania z czynszem po kosztach. Czyli zysk, który w Polsce jest przejmowany przez spółki deweloperskie, oraz ludzi inwestujących w mieszkania, czyli niewielką mniejszość ludzi, którzy dysponują dużym kapitałem, w Austrii jest redystrybuowany między wszystkich obywateli, poza garstką najbogatszych, za pośrednictwem niskich czynszów.
W raporcie wyliczono, że gdyby 650 tys. najemców mieszkań wybudowanych przez firmy z sektora ograniczonego zysku wynajęło mieszkania na warunkach rynkowych musieliby zapłacić dodatkowo 1,2 mld euro, czyli ponad 5 mld zł. Inaczej mówiąc, te 5 mld zł zostaje co roku w kieszeniach tych 650 tys. Austriaków, którzy mogą te pieniądze, tak jak Angelo Colombo, zainwestować na giełdzie i zbudować rodzinny kapitał. Ale oczywiście nie wszystkie w ten sposób zaoszczędzone pieniądze zostaną ulokowane na parkiecie. Część zostanie wydana zwiększając sprzedaż produktów i usług w Austrii. Duża liczba mieszkań oferowanych po kosztach konkuruje z mieszkaniami wynajmowanymi na zasadach rynkowych i zmusza właścicieli tych ostatnich do wstrzemięźliwości w podwyższaniu cen.
Wspomniany bloger Angelo Colombo opowiada na swoim kanale, że przez kilka lat mieszkał z żoną małym lokalu wynajmowanym na zasadach rynkowych. I choć znajomi namawiali ich na przeprowadzkę do większego mieszkania, oni konsekwentnie odmawiali. Wiedzieli, że wcześniej czy później spółdzielnia do której się zapisali zaoferuje im lokal po cenie znacznie niższej, niż to co proponują prywatni wynajmujący. W skali kraju niższe koszty wynajmu oznaczają, że państwo mniej wydaje na dopłaty do kosztów utrzymania mieszkań dla niezamożnych osób.
Autorzy raportu policzyli, że sektor tanich mieszkań zwiększa co roku PKB kraju o od 600 mln euro do 980 mln euro. Austria jest, według najnowszego raportu Międzynarodowego Funduszu Walutowego, 16 najbogatszym krajem świata, z PKB w przeliczeniu na obywatela, po uwzględnieniu siły nabywczej waluty, ponad 73 tys. USD (dla porównania, w Polsce ten wskaźnik wynosi 51,6 tys. USD). Ekonomiści konkludują, że wbrew powszechnemu przekonaniu stworzenie branży, która buduje i wynajmuje mieszkania nie osiągając zysku, po uwzględnieniu wszystkich korzyści, nie potrzebuje być subsydiowane.
W Polsce mieliśmy pod koniec lat 80. mieliśmy sektor spółdzielni mieszkaniowych działający na podobnych zasadach, jak ten w Austrii. Po 1989 r. państwo zakończyło jego działalność. W tym samym okresie Austriacy swoje spółdzielnie mieszkaniowe oraz inne podmioty oferujące mieszkania po kosztach rozwijali. Jeszcze w 1971 r. mieszkało w nich 9 proc. Austriaków, obecnie 17 proc., czyli co szósty obywatel kraju.
Państwowa polityka oferowania obywatelom tanich mieszkań pośrednio rozwiązuje wiele innych problemów, niż tylko zapewnienie ludziom dachu nad głową. Przykład Austrii i Angelo Columbo pokazuje, że może być doskonałą polityką zwiększania zamożności społeczeństwa, promocji oszczędzania i rynku kapitałowego.
Niezależnie, DM BOŚ S.A. zwraca uwagę, że inwestowanie w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanych środków. Podjęcie decyzji inwestycyjnej powinno nastąpić po pełnym zrozumieniu potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z danym instrumentem finansowym oraz rodzajem transakcji. Indywidualna stopa zwrotu klienta nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym danego instrumentu finansowego i jest uzależniona od dnia nabycia i sprzedaży konkretnego instrumentu finansowego oraz od poziomu pobranych opłat i poniesionych kosztów. Opodatkowanie dochodów z inwestycji zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. W przypadku gdy materiał zawiera wyniki osiągnięte w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika na przyszłość. W przypadku gdy materiał zawiera wzmiankę lub odniesienie do symulacji wyników osiągniętych w przeszłości, to nie należy ich traktować jako pewnego wskaźnika przyszłych wyników. Więcej informacji o instrumentach finansowych i ryzyku z nimi związanym znajduje się w serwisie bossa.pl w części MIFID: Materiały informacyjne MiFID -> Ogólny opis istoty instrumentów finansowych oraz ryzyka związanego z inwestowaniem w instrumenty finansowe.