Szwajcarski bank UBS opublikował najnowszą edycję raportu Global Real Estate Bubble Index. Raport był szeroko komentowany w mediach, na blogach i w mediach społecznościowych. Być może dlatego, że dotykał problemu bardzo bliskiego zarówno dziennikarzom finansowym jak i typowym odbiorcom treści finansowych: dostępności mieszkań dla młodych, nieźle zarabiających ludzi.
W raporcie nie uwzględniono Warszawy. Najbliższe miasta, które znalazły się w opracowaniu to Monachium, Frankfurt, Sztokholm i Moskwa.
Kluczowym wykres raportu stanowi inspirujący fundament do dyskusji na temat polityki ekonomicznej i monetarnej, nastrojów społecznych i kluczowych decyzji w dziedzinie finansów osobistych. Wykres pokazuje wskaźnik ceny do dochodów (wyrażony w latach) dla 60 metrowego mieszkania w centrum miasta i wynagrodzeń wykształconych profesjonalistów w branży usługowej (finanse, prawo, etc):
Za UBS
Pierwszą rzeczą, która przykuwa uwagę na wykresie są astronomiczne wartości wskaźnika dla kilku globalnych miast, takich jak Hongkong, Paryż, Londyn czy Singapur. W tych miastach ceny mieszkań wydają się być kompletnie oderwane od lokalnych wynagrodzeń. Autorzy raportu sugerują dwie przyczyny takiej sytuacji:
- dużo popyt zewnętrzny
- regulacyjne ograniczenia podaży mieszkań (prawo budowlane, regulacje czynszów, etc)
Analitycy UBS wskazują także na dwa tricki, które mogą zatuszować astronomiczną niedostępność dochodową mieszkań:
- niskie, bliskie zera stopy procentowe
- luźne standardy kredytowania minimalizujące ratę kapitałową
W powyższych warunkach możliwe jest obsłużenie kredytu hipotecznego wielokrotnie przewyższającego roczne dochody kredytodawcy.
Warto także zauważyć, że w większości uwzględnionych w raporcie UBS miast wskaźnik dostępności dochodowej rynku nieruchomości istotnie się pogorszył w ostatniej dekadzie. W miastach z czołówki rankingu dostępność dochodowa zmniejszyła się o kilkadziesiąt procent: w Hongkongu z 10 do 21 lat. Trudno jest odrzucić hipotezę o wpływie sytuacji na rynku nieruchomośći na nastroje społeczne w tym miejscu.
Moim zdaniem z powyższego zestawienia można wyciągnąć trzy cenne lekcje. Po pierwsze, umiejętność do generowania sporych dochodów w miejscach o relatywnie tanim rynku nieruchomości to zapewne jeden z autentycznych skrótów, przewag w dziedzinie finansów osobistych. Oczywiście, z praktycznego punktu widzenia idea by zarabiać warszawskie wynagrodzenie mieszkając w Chełmie jest bardzo trudna do realizacji – przede wszystkim dlatego, że w Chełmie jest bardzo niewiele ofert pracy z warszawskimi wynagrodzeniami. Jeśli jednak ktoś, na przykład dzięki telepracy, jest w stanie stworzyć dla siebie taką sytuację to buduje sobie sporą przewagę w wyścigu do niezależności finansowej.
Po drugie, lokalne bańki na rynku nieruchomości nie powinny być ignorowane w analizie nastrojów społecznych, zwłaszcza wśród młodych ludzi. Sytuacja na rynku mieszkaniowym, dochodowa niedostępność rynku nieruchomości dla wielu lokalnych mieszkańców globalnych miast takich jak Londyn może wpływać na nastroje społeczne i sympatie polityczne młodego pokolenia.
Po trzecie, rynek mieszkaniowy to kolejny powód, dla którego władze monetarne mogą „być zmuszone do utrzymywania” niskich stóp procentowych „za wszelką cenę”. Niskie stopy procentowe nie tylko łagodzą dochodową niedostępność rynku nieruchomości. Działają także jak filary utrzymujące relatywnie wysokie ceny mieszkań. Co jest bardzo ważne dla państw, w którym na rynku nieruchomości znajduje się duża część majątku gospodarstw domowych.
Klauzula informacyjna