Wykres dnia: lokalne bańki na rynku nieruchomości

Szwajcarski bank UBS opublikował najnowszą edycję raportu Global Real Estate Bubble Index. Raport był szeroko komentowany w mediach, na blogach i w mediach społecznościowych. Być może dlatego, że dotykał problemu bardzo bliskiego zarówno dziennikarzom finansowym jak i typowym odbiorcom treści finansowych: dostępności mieszkań dla młodych, nieźle zarabiających ludzi.

W raporcie nie uwzględniono Warszawy. Najbliższe miasta, które znalazły się w opracowaniu to Monachium, Frankfurt, Sztokholm i Moskwa.

Kluczowym wykres raportu stanowi inspirujący fundament do dyskusji na temat polityki ekonomicznej i monetarnej, nastrojów społecznych i kluczowych decyzji w dziedzinie finansów osobistych. Wykres pokazuje wskaźnik ceny do dochodów (wyrażony w latach) dla 60 metrowego mieszkania w centrum miasta i wynagrodzeń wykształconych profesjonalistów w branży usługowej (finanse, prawo, etc):

Za UBS

Pierwszą rzeczą, która przykuwa uwagę na wykresie są astronomiczne wartości wskaźnika dla kilku globalnych miast, takich jak Hongkong, Paryż, Londyn czy Singapur. W tych miastach ceny mieszkań wydają się być kompletnie oderwane od lokalnych wynagrodzeń. Autorzy raportu sugerują dwie przyczyny takiej sytuacji:

  • dużo popyt zewnętrzny
  • regulacyjne ograniczenia podaży mieszkań (prawo budowlane, regulacje czynszów, etc)

Analitycy UBS wskazują także na dwa tricki, które mogą zatuszować astronomiczną niedostępność dochodową mieszkań:

  • niskie, bliskie zera stopy procentowe
  • luźne standardy kredytowania minimalizujące ratę kapitałową

W powyższych warunkach możliwe jest obsłużenie kredytu hipotecznego wielokrotnie przewyższającego roczne dochody kredytodawcy.

Warto także zauważyć, że w większości uwzględnionych w raporcie UBS miast wskaźnik dostępności dochodowej rynku nieruchomości istotnie się pogorszył w ostatniej dekadzie. W miastach z czołówki rankingu dostępność dochodowa zmniejszyła się o kilkadziesiąt procent: w Hongkongu z 10 do 21 lat. Trudno jest odrzucić hipotezę o wpływie sytuacji na rynku nieruchomośći na nastroje społeczne w tym miejscu.

Moim zdaniem z powyższego zestawienia można wyciągnąć trzy cenne lekcje. Po pierwsze, umiejętność do generowania sporych dochodów w miejscach o relatywnie tanim rynku nieruchomości to zapewne jeden z autentycznych skrótów, przewag w dziedzinie finansów osobistych. Oczywiście, z praktycznego punktu widzenia idea by zarabiać warszawskie wynagrodzenie mieszkając w Chełmie jest bardzo trudna do realizacji – przede wszystkim dlatego, że w Chełmie jest bardzo niewiele ofert pracy z warszawskimi wynagrodzeniami. Jeśli jednak ktoś, na przykład dzięki telepracy, jest w stanie stworzyć dla siebie taką sytuację to buduje sobie sporą przewagę w wyścigu do niezależności finansowej.

Po drugie, lokalne bańki na rynku nieruchomości nie powinny być ignorowane w analizie nastrojów społecznych, zwłaszcza wśród młodych ludzi. Sytuacja na rynku mieszkaniowym, dochodowa niedostępność rynku nieruchomości dla wielu lokalnych mieszkańców globalnych miast takich jak Londyn może wpływać na nastroje społeczne i sympatie polityczne młodego pokolenia.

Po trzecie, rynek mieszkaniowy to kolejny powód, dla którego władze monetarne mogą “być zmuszone do utrzymywania” niskich stóp procentowych “za wszelką cenę”. Niskie stopy procentowe nie tylko łagodzą dochodową niedostępność rynku nieruchomości. Działają także jak filary utrzymujące relatywnie wysokie ceny mieszkań. Co jest bardzo ważne dla państw, w którym na rynku nieruchomości znajduje się duża część majątku gospodarstw domowych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Proszę podać wartość CAPTCHA: *

Klauzula informacyjna

Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. („My” lub „DM BOŚ”) z siedzibą w Warszawie (ul. Marszałkowska 78/80, 00-517 Warszawa). Będziemy przetwarzać, Pani/Pana dane na potrzeby udzielenia odpowiedzi na Pani/Pana zapytanie, możliwości skorzystania z usługi oferowanej przez DM BOŚ, a także realizacji naszych prawnie uzasadnionych interesów, tj. rozpatrywania skarg oraz obrony przed roszczeniami. Ma Pani/Pan prawo dostępu do danych, żądania ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania i przenoszenia. W dowolnym momencie może Pani/Pan także wnieść sprzeciw, z przyczyn związanych z Pani/Pana szczególną sytuacją, wobec przetwarzania Pani/Pana danych dla realizacji prawnie uzasadnionych interesów DM BOŚ. Może się Pani/Pan z nami skontaktować wysyłając e-mail na adres: makler@bossa.pl lub list na adres: ul. Marszałkowska 78/80, 00-517 Warszawa, dzwoniąc na infolinię pod numer + 48 225043104 lub odwiedzając jedną z naszych placówek (lista dostępna pod http://bossa.pl/dmbos/oddzialy/). Może Pani/Pan skontaktować z Inspektorem Ochrony Danych m.in. korzystając z e-mail: iod@bossa.pl lub listownie na nasz adres. Więcej informacji o przetwarzaniu Pani/Pana danych, czasie przechowywania, prawach i sposobach kontaktu znajduje się w naszej Polityce Prywatności.