W połowie maja The Upshot udostępnił rozbudowany kalkulator inwestycyjny dla osób planujących zakup domu. Celem tego narzędzia jest pomoc w ustaleniu czy bardziej opłaca się kupno domu czy wynajem.
Kalkulator jest bardzo rozbudowanym narzędziem, które wykorzystuje informacje o warunkach potencjalnej transakcji kupna i wynajmu, szczegółach finansowania zakupu (kredytu hipotecznego), kosztach związanych z utrzymaniem domu i jego ewentualną sprzedażą a nawet reżimie podatkowym (w wielu państwach, w tym USA posiadanie domu jest z podatkowego punktu widzenia korzystniejsze niż wynajmowanie). Łącznie, kalkulator inwestycyjny wykorzystuje ponad dwadzieścia różnych parametrów.
Łatwo się jednak domyśleć, że kluczowe dla wyników są parametry skupione w kategorii zatytułowanej „co przyniesie przyszłość” i obejmujące prognozy kluczowych trendów na rynku nieruchomości (cen domów i kosztów wynajmu) i na rynku finansowym (poziom inflacji i stopę zwrotu z alternatywnej do wkładu własnego inwestycji). W polskim kalkulatorze, ze względu na dominujący rodzaj kredytów hipotecznych, znalazłaby się w tej kategorii jeszcze prognoza wysokości oprocentowania kredytu.
Tak więc jeśli ktoś chciałby potraktować kalkulator jako narzędzie do podjęcia decyzji o kupnie lub wynajmie to musiałby założyć, że potrafi skutecznie prognozować trendy na rynku nieruchomości i rynku finansowym w 10-30 letnim horyzoncie czasowym. Myślę, że jest to niewykonalne.
O ile więc uważam, że stworzony przez The Upshot kalkulator może spełniać pożyteczną funkcję edukacyjną poprzez pokazywanie jakie czynniki mają wpływ na atrakcyjność kupna domu a jakie czynniki na atrakcyjność wynajmu domu to nie wyobrażam sobie praktycznego wykorzystania go do podjęcia konkretnej decyzji. Tak podjęta decyzja będzie tylko tak dobra jak dobre będą wprowadzone do kalkulatora długoterminowe prognozy dla rynku nieruchomości i rynku finansowego.
Tak więc kalkulator jest świetnym przykładem poprawnego z merytorycznego punktu widzenia narzędzia, korzystającego z szerokiego zakresu informacji, którego praktyczna wartość dla osób podejmujących konkretną decyzją inwestycyjną jest bardzo ograniczona. Myślę, że w podobny sposób można odnieść się do działań rozbudowujących strategie inwestycyjne czy modele wyceny o kolejne wskaźniki i parametry, które są jedynie przyjętymi założeniami co do przyszłych trendów.
Publikacji kalkulatora towarzyszył w The Upshot tekst pod tytułem Pięć pytań, które powinieneś sobie zadać zanim kupisz dom. Autor artykułu zwrócił uwagę na pięć problemów, które osoba rozważająca zakup domu powinna rozważyć:
- jak ważne jest dla niej poczucie stabilności i trwałości związane z posiadaniem domu
- jak pewna jest, że nie będzie zmieniać miejsca zamieszkania
- jak pewna jest swoich zdolności do generowania przychodów w przyszłości
- czy potrafi oszczędzać
- czy akceptuje fakt, że przyszłość jest nieprzewidywalna
Nie chciałbym w tym miejscu bagatelizować istotność fundamentalnego spojrzenia na rynek nieruchomości przed dokonaniem transakcji by sprawdzić czy nie wchodzimy na rynek, który z historycznej perspektywy przejawia oznaki bańki spekulacyjnej. Dostrzegam jednak interesujące przesłanie w radzie autora tekstu by skupić się na tych elementach decyzji, o których posiadamy w miarę pewną wiedzę.
Podoba mi się spojrzenie na zakup mieszkania lub domu jak na mechanizm zmuszający do oszczędzania i myślę, że ten aspekt transakcji (wymuszonego budowania kapitału) może mieć ważne znaczenie dla ludzi z niewielką skłonnością do oszczędzania. Z drugiej strony, intuicja podpowiada mi, że to właśnie osoby z większą skłonnością do oszczędzania „chętniej” kupują mieszkania. Uważam także, że nie warto ignorować nie-finansowego aspektu inwestycji to jest poczucia życiowej stabilności, którą posiadanie własnego domu daje wielu ludziom. W przypadku grupy ludzi o innej konstrukcji emocjonalnej, istotne znaczenie może mieć utrata elastyczności, mobilności, która może być konsekwencją zakupu domu. W finansowym aspekcie decyzji najprawdopodobniej najbardziej wiarygodne informacje, jakimi dysponują potencjalni kupujący dotyczą ich własnej sytuacji finansowej i zdolności do obsługi zadłużenia nawet w niekorzystnych scenariuszach.
Podsumowując: proces decyzyjny związany z zakupem domu jest dobrym przypomnieniem, że złożone narzędzia i szeroki zakres wykorzystywanych informacji nie zawsze ułatwiają podjęcie dobrej decyzji a skoncentrowanie się na zagadnieniach, nad którymi posiadamy największą kontrolę może być sensowną strategią decyzyjną.
