Sztuka odwracania uwagi

Konto OKI działa na nas jak laserowy wskaźnik na kota. Odwraca naszą uwagę. Od tego, że po jego wprowadzeniu inwestycje na giełdzie będą nadal ponad cztery razy bardziej opodatkowane niż inwestycje w nieruchomości.

Obecnie średnia krajowa brutto to ok. 120 000 zł rocznie. Jeżeli zarobimy tyle na giełdzie, to zapłacimy 22 800 zł podatku. Jeżeli ten zarobek będzie pochodził z etatu, podatek wyniesie 8466 zł. Natomiast powyższa kwota zarobiona na nieruchomościach obciąży nas podatkiem w wysokości 5100 zł (zakładamy, że połowa zysku bierze się z nieopodatkowanego wzrostu wartości mieszkania, które kupiono ponad 5 lat temu, a połowa z wynajmu opodatkowanego na 8,5 proc.).

Konto OKI będzie pozwalało zainwestować 100 tys. zł bez podatku (ta kwota ma być waloryzowana co roku o inflację). Zakładając 7 proc. nominalnej stopy zwrotu rocznie, to daje 7000 zł nominalnego zysku i 1330 zł zaoszczędzone na podatkach. Ta oszczędność nie stanowi nawet 6 proc. podatku jaki musi zapłacić osoba chcąca uzyskać średnią krajowa z inwestycji kapitałowych. Nawet po wprowadzeniu OKI podatek z inwestycji z giełdy nadal będzie w takim przypadku ponad cztery razu wyższy niż podatek z inwestycji w nieruchomości.

To jest o tyle zabawne, że o OKI zawzięcie dyskutujemy od kilku lat. Państwo przyjmuje postulaty, część z nich nawet uwzględnia. A po tych kilku latach nic istotnego się nie zmieni. Nadal kapitał inwestujący w ziemię i mieszkania będzie rażąco uprzywilejowany wobec kapitału inwestowanego na giełdzie. W tym kontekście nasuwa się cytat z powieści Giuseppe Tomasi di Lampedusy „Lampart” z 1958 r.: „Jeśli chcemy, by wszystko pozostało tak jak jest, wszystko musi się zmienić”.

W książce wypowiada go włoski arystokrata książę Fabrizio Salina. Chodzi mu w nim o to, że arystokracja musi pozorować zmiany w kontekście Zjednoczenia Włoch, tak by jej pozycja była nadal tak silna, jak wcześniej. Bardzo podobnie do tego, jak jak ma to miejsce w dzisiejszej Polsce w kwestii przepływów kapitału. Jest dużo zmian, ale inwestycje w beton ciągle są rażąco preferowane podatkowo, a kapitał nadal płynie na ten rynek i podbija ceny.

1 kwietnia 2002 r. wprowadzono w Polsce podatek Belki od lokat i kont oszczędnościowych. W 2004 r. objął on także dochody z giełdy. Jeszcze w 2004 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to było 3200 zł. Objęcie podatkiem Belki dochodów z giełdy sprawiło, że inwestycje w nieruchomości, po 5 latach całkowicie zwolnione z podatku, stały się znacznie bardziej atrakcyjne. I tam zaczął płynąć kapitał. Już w 2005 r. metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował 4000 zł. A w 2006 r. cena wzrosła do 6500-7000 zł. Co w sytuacji dynamicznych wzrostów cen mieszkań stało się z podatkami na inwestycje w mieszkania? Jeszcze bardziej spadły.

18 października 2006 na Komisji Finansów Publicznych została zgłoszona poprawka nr 31, która m.in. wprowadziła ustęp 6f do art. 22 ustawy PIT. Ta niepozorna zmiana sprawia, że ci którzy chcą sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu (później w ogóle go nie ma) mogą dla celów podatkowych koszty zakupu podwyższyć o inflację. W praktyce obniża to podatek od sprzedaży mieszkania o około jedną trzecią. I to bez żadnych ograniczeń kwotowych. Nie istnieje żaden kraj w Europie, należący do OECD, w którym tak atrakcyjny przepis dla inwestujących w nieruchomości obowiązuje. Takiego prawa nie ma także USA i Kanada. Poprawka przechodzi 33 głosami za i jednym wstrzymującym się.

Wzrost cen nieruchomości wspierany przez ulgi podatkowe uległ zahamowaniu w wyniku kryzysu finansowego w 2009 r. By po kilku latach powrócić ze zwielokrotnioną siłą, kiedy sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie się poprawiła, a ludzie zaczęli mieć wolne środki na inwestycje. Od wielu lat prowadzę na tym blogu krucjatę za skończeniem z preferencjami podatkowymi dla inwestycji w nieruchomości w stosunku do inwestycji na giełdzie, bo to jest jeden z powodów wysokich cen mieszkań i niskich cen spółek na warszawskim parkiecie. I coraz więcej osób także to zauważa.

19 grudnia 2024 r. na 25 posiedzeniu Sejmu poseł Przemysław Wipler powiedział: „Wiecie, dlaczego są drogie mieszkania? Bo są niskie podatki od inwestycji w mieszkania. Są one uprzywilejowane i rentierzy pakują nadwyżki w mieszkania, pompując ich ceny, ponieważ dużo bardziej opodatkowane są zyski kapitałowe z papierów wartościowych, wielu innych rzeczy. To jest mechanizm połączony. Jak wysoki podatek zapłaci się przy dużo większym ryzyku od dochodów kapitałowych, a od mieszkań i inwestycji w nieruchomości dużo niższy, to co robią Polacy? Pakują kasę w nieruchomości, windując ich ceny i pozbawiając młodych, pozbawiając biednych prawa do pierwszego mieszkania”. A potem dodał: „Przy małej podaży i dużym popycie, gdy ludzie gromadzą kapitał i go w coś inwestują, to inwestują w to, co jest mniej opodatkowane – w mieszkania, a nie na rynku kapitałowym, bo tam golicie ludzi.”

Sprawa nabrała już tak dużego rozgłosu, że coś musiało się zmienić, żeby wszystko pozostało tak jak jest. Dlatego dwa lata po powyższej wypowiedzi najprawdopodobniej wejdzie w życie konto OKI. Inwestujący w nieruchomości w Polsce sprzedają mieszkania i ziemię za miliony złotych zarabiając nie rzadko na nich także miliony bez podatku. Tymczasem według projektu ustawy o OKI jeżeli aktywa na tym koncie przekroczą 100 tys. zł, to będziemy od nadwyżki pobierać podatek od aktywów, pobierany także wtedy kiedy inwestycje przyniosą stratę. Tak jakby pilnowano, by ktoś przypadkiem zbyt dużo na giełdzie na nie zarobił i nie odciągnęła ona zbyt wiele kapitału od rynku nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem przed taką ewentualnością będzie to, że na OKI nie będzie można inwestować w bardzo popularne u nas ETF-y na światowe akcje denominowane w euro, takiej jak Vanguard FTSE All-World czy iShares MSCI.

Za każdym razem, gdy widzę skalę ekscytacji kontem OKI i analizuje jak nic istotnego ono nie zmienia przypominają mi się popularne w internecie filmiki. Na nich koty uganiają się za czerwonym punktem ze wskaźnika laserowego poruszanym przez ich śmiejącego się do rozpuku właściciela.