Bonanza w krainie Lego

System kredytów hipotecznych w Dani umożliwia spekulację i zarabianie nawet setek tysięcy euro.

W Danii przy udzielaniu każdego kredytu hipotecznego emitowana jest obligacja o takiej samej wartości zwana listem zastawnym (ang. mortgage backed bond). Czyli, jeżeli kupujący mieszkanie bierze kredyt na mieszkanie w wysokości równowartości 500 tys. euro (tylko w duńskich koronach) na 3 proc., to list zastawny jest emitowany, który płaci pożyczającemu 3 proc. od 500 tys. euro. Ten system ma wbudowaną możliwość spekulacji, która daje opcję zarobienia setek tysięcy euro. W taki sposób?

Załóżmy, że po po kilku latach od wzięcia kredytu hipotecznego rynkowe oprocentowanie kredytów wzrośnie do 6 proc. W efekcie wartość obligacji na kredyt hipoteczny oprocentowany na 3 proc. spada do 358 tys. euro. Kredytobiorca może wykupić taką obligację z dyskontem i dostarczyć ją do banku, który wówczas wygasi kredyt. Przykładowo w 2022 r. Duńczycy wykupili listy zastawne o wartości 243 mld DKK, czyli 138,3 mld zł. Jeżeli dotyczy do nieruchomości, w której się mieszka, to zysk z takiej operacji jest nieopodatkowany. A co jeżeli stopy procentowe spadną?

Ciągle można spłacić jednorazowo kredyt według nominalnej wartości, albo refinansować kredyt na korzystniejszych warunkach. Obecnie ok. 40 proc. duńskich gospodarstw domowych ma kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu i mogą z powyższych opcji korzystać. W duńskim systemie banki hipoteczne nie biorą zatem na siebie ryzyka stopy procentowej. Działają bardziej jak pośrednicy, taki trochę bankowy Airbnb. Ryzyko stopy procentowej biorą na siebie inwestujący w obligacje. A kupujący mieszkania na kredyt mają dzięki nim możliwość otrzymania kredytu ze stałą stopą procentową na 30 lat.

Taki system ma gigantyczną zaletę w stosunku na przykład do systemu z USA. Za oceanem kredyty mogą być spłacone, ale według wartości nominalnej. Tzn. zmiany stóp procentowych nie mają wpływu na kwotę wcześniejszej spłaty. W efekcie, gdy stopy procentowe rosną, ludzie często rezygnują z planów przeprowadzek, bo sprzedając swoją nieruchomość rezygnowaliby z rat z oprocentowaniem niższym niż rynkowe (w podanym wcześniej przykładzie byłoby to 3 proc. zamiast 6 proc.). Jak duży jest to efekt?

Julia Fonseca i Lu Liu w pracy „Mortgage Lock-In, Mobility, and Labor Reallocation”, czyli „Blokada kredytu hipotecznego, mobilność i realokacja siły roboczej”, sprawdzili, że w marcu 2024 r. większość kredytobiorców w USA miała kredyt hipoteczny oprocentowany poniżej 4 proc., podczas gdy rynkowa stawka wynosiła ponad 7 proc. Każdy punkt procentowy więcej, to ok. 2000 USD wyższe raty rocznie dla przeciętnego kredytobiorcy. Czyli w tym przypadku zaciągnięcie kredytu na nowych warunkach oznaczałoby ponad 6000 USD rocznie więcej, czyli ok. 22 tys. zł, a więc kwotę znaczącą. Autorzy wyliczyli, że każdy punkt procentowy różnicy między oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego już zaciągniętego, a stawką rynkową zmniejsza mobilność ludzi średnio o ok. 9 proc., w latach 2022-2024 o 16 proc. Czyli w tym ostatnim okresie ta mobilność w USA spadła prawie o połowę (48 proc.= 3×16 proc.) tylko ze względu na system kredytowania zakupu domów. Gdyby w USA działał system taki jak w Dani, do takiego spadku by nie doszło.

W Danii działa obecnie siedem banków hipotecznych, z których największe to Nykredit Realkredit/Totalkredit (52 proc. rynku), Realkredit Danmark (22,5 proc.) i Jyske Realkredit (9,8 proc.). Ich podstawowa różnica w stosunku do standardowych banków komercyjnych polega na tym, że nie mogą przyjmować depozytów, czyli nie ma ryzyka upadku takiego banku w wyniku runu na banki.

System kredytów hipotecznych w Danii jest unikalny na skalę światową. Nie ma bowiem drugiego kraju, w którym 98 proc. kredytów hipotecznych byłoby finansowane listami zastawnymi. W Hiszpanii ten odsetek wynosi 39,1 proc., we Włoszech 37,7 proc., we Francji 29,3 proc., w Polsce 3,3 proc. Są one także popularne jako inwestycja. W Danii listy zastawne stanowią 13 proc. aktywów gospodarstw domowych. W 2020 r. w Danii było ponad cztery razy więcej wyemitowanych listów zastawnych, niż rządowych obligacji (odpowiednio 3 345 mld DDK i 792 mld DDK).

Duński system kredytowania miał swój początek w 1795 r., kiedy miał miejsce wielki pożar w Kopenhadze i jedna czwarta miasta spłonęła. Pojawiła się potrzeba sfinansowanie szybkiej odbudowy. Grupa zamożnych Duńczyków w 1797 r. założyła stowarzyszenie kredytodawców Kreditkassen for Husejerne i Kjøbenhavn, którzy udzielali kredytów na budowę domów i jednocześnie emitowali obligacje związane z tymi kredytami. Przez pierwsze lata udzielali kredytów na 4 proc. i była to maksymalna dozwolona stopa procentowa. Instytucja ta istnieje do dzisiaj stanowiąc część banku hipotecznego Jyske Realkredit A/S.

Duński system kredytowania hipotecznego przetrwał ponad 200 lat. Nie miał większych problemów w czasie kryzysu finansowego w 2008 r. i kryzysu covid-19 w 2020 r. Choć w tym pierwszym przypadku było znacznie więcej sprzedających listy zastawne niż kupujących, co obniżyło ich ceny, a co mogli wykorzystać właściciele kredytów hipotecznych.

Duński system kredytowania hipotecznego wykorzystujący rynki kapitałowe sprawia, że kredyty hipoteczne w Danii są tanie. Średnie RRSO kredytów na zakup mieszkania to ok. 4 proc., podczas gdy w USA to ok. 7 proc. (w Polsce na tę chwilę to 8 proc., ale oprocentowanie zmienne). Dodatkowym bonusem w Danii jest możliwość odliczenia rat kredytu hipotecznego od podatku, co de facto obniża koszt odsetek o ok. 30 proc. Banki hipoteczne ponoszą niższe ryzyko, dlatego że w przypadku jeżeli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, to w ciągu około pół roku można będzie jego nieruchomość wystawić na licytację. Z tym, że osoba której powinęła się noga nie jest wyrzucana pod przysłowiowy most. Działa tam rozległy system wspomagania ludzi, którzy maja problem ze spłatą mieszkań. Prawie jedna piąta wszystkich mieszkań w Danii to mieszkania komunalne.

Dlaczego zatem duński system nie jest stosowany na szerszą skalę w Europie czy na świecie? Otóż zdaniem Phila Jenksa, szefa kredytów hipotecznych z Halifax Bank of Scotland powodem jest to, że banki nie chcą oddawać inwestorom zysków z kredytów hipotecznych.