„Pokaż mi zachętę, a ja pokażę ci rezultat”. To słowa Charlie Mungera, zmarłego w 2023 r. multimiliardera, inwestora i partnera biznesowego Warrena Buffeta. Świetnie wyjaśniają one skokowy wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce po obłożeniu akcji i obligacji podatkiem Belki.
Sprawdzenie jak wprowadzenie podatku Belki wpłynęło na zachowania inwestorów i przepływy kapitału między rynkiem giełdowym i nieruchomości jest trudne, bo brakuje precyzyjnych historycznych danych. Ale jest grupa osób, która musi publikować od 2003 r. oświadczenia majątkowe i na jej podstawie można wyciągnąć interesujące wnioski.
Podatek Belki wprowadzono na depozyty i lokaty bankowe wprowadzono w 2002 r. A w 2004 r. objęto nim także dochody z giełdy. W 2003 r. średnio na jednego posła przypadało ok. 1,1 mieszkania. Mniej niż 10 proc. posłów miało więcej niż jedno mieszkanie albo dom, ale zwykle nie służyło ono jako aktywo inwestycyjne. Świadczy o tym fakt, że w 2003 r. zaledwie ok. 2 proc. posłów deklarowało przychody z wynajmu nieruchomości. Obecnie 45 proc. posłów ma więcej niż jedno mieszkanie albo dom. Średnio na posła przypada 1,7 nieruchomości. Ale dochody z wynajmu nieruchomości wykazuje blisko 21 proc. posłów (96), czyli ponad dziesięć raz więcej niż w momencie wprowadzenia podatku Belki.
Wspomniane wcześniej słowa o zachętach i rezultatach wypowiedział Munger w 1995 r., w czasie mowy na Uniwersytecie Harvarda. Inwestor miał na myśli to, że ludzie zasadniczo robią to, na czym zarabiają więcej pieniędzy. Dlatego ustalając zachęty finansowe trzeba bardzo uważać, by nie skłonić ludzi do zachowania, które dla ich prywatnie są finansowo opłacalne, ale szkodliwe dla innych ludzi, a w skrajnym przypadku większości społeczeństwa.
Munger w czasie wykładu podawał przykład firmy Xerox, która wprowadziła nowy, lepszy model kserokopiarki, który jednak sprzedawał się znacznie gorzej, od starego, awaryjnego. Po analizie okazało się, że sprzedawcy mieli większą prowizję od sprzedaży starego modelu i bez mrugnięcia okiem wciskali klientom gorszy produkt, dlatego że w ten sposób maksymalizowali swoje prywatne dochody. Choć w długim okresie traciła na tym cała firma i klienci.
Inny przykład podawany przez Mungera dotyczył działalności firmy FedEx. W początkach istnienia miała ona olbrzymie problemy z tym, że pracownicy nie wyrabiali się w czasie nocnej zmiany z sortowaniem przesyłek. Nic nie było w stanie sprawić, by byli bardziej efektywni. Okazało się jedna, że mają oni płacone od godziny, czyli w ich prywatnym finansowym interesie było sortowania paczek jak najdłużej. Kiedy zaczęto płacić za wykonaną pracę, a nie za czas, problem opóźnień z dnia na dzień się skończył.
Jak to się ma do podatku Belki w Polsce? Otóż wprowadzenie go w naszym kraju w 2002 i 2004 r. w wysokości 19 proc. obniżyło stopę zwrotu z giełdy, obligacji i lokat i stworzyło zachętę do inwestowania w nieruchomości, w których podatku po 5 latach od sprzedaży nie ma, a przychody z wynajmu nieruchomości do 100 tys. to danina 8,5 proc. W praktyce, dla kogoś kto chce się utrzymywać z kapitału, inwestycje w nieruchomości w Polsce są ponad cztery razy mniej opodatkowane, niż inwestycje w akcje, czy obligacje. Ostatnio przegłosowane w sejmie konto OKI nic istotnego w tej kwestii nie zmienia.
Tak jak w przypadku firm Xerox czy FedEx zachęty do inwestowania w nieruchomości w Polsce powodują wzrost dochodów niewielkiej mniejszości osób, ale traci na tym zdecydowana większość. Bo 90 proc. Polaków ma co najwyżej jedno mieszkanie albo dom. I w ich interesie jest, by mieszkania były jak najtańsze. I tak nie mogą go sprzedać, ponieważ gdzieś muszą mieszkać. A jak sprzedadzą, to muszą kupić inne. A tanie mieszkania umożliwiają przeprowadzkę do lokalu o lepszym standardzie lub w atrakcyjniejszej lokalizacji.
Drogie sprawiają, że dorośli muszą dokładać się dzieciom do pierwszego m, bo inaczej nigdy nie wyprowadziliby się z domu (49 proc. osób w wieku 18-34 twierdzi, że bez takiej pomocy, nie da sobie rady). Przesunięcie kapitału z giełdy na rynek nieruchomości obniża także wyceny polskich spółek na parkiecie. Tak więc za zyski ok. 3 mln Polaków inwestujących w nieruchomości (szacuje się, że około 10 proc. dorosłych ma więcej niż 1 mieszkanie lub dom – dokładnych danych nie ma) zapłaci 14 mln Polaków mających oszczędności emerytalne w OFE i 4,3 mln w PPK, które ustawowo są zmuszone do inwestowania większości środków na GPW.
Nieruchomości stanowią obecnie ok. 70 proc. majątku polskich posłów, akcje i ETF-y ok. 5 proc. Dominacja nieruchomości w portfelach polskich decydentów jest anomalią rzadko spotykaną na świecie. The raportu „Capgemini World Wealth Report” wynika, że średnio na świecie to akcje stanowią największą część majątku ludzi zamożnych – ok. 25-30 proc. Nieruchomości inwestycyjnych jest o połowę mniej (15-19 proc.). Wśród amerykańskich polityków przewaga giełdy jest jeszcze większa. 45-55 proc. aktywów członków Kongresu jest na parkiecie, a 20-25 proc. w nieruchomościach.
Idąc tropem słów Mungera ten rezultat powinien być wynikiem zachęt. I faktycznie. Tylko bodźce podatkowe za oceanem są dokładnie odwrotne, niż w Polsce. Tam fiskalnymi ulgami preferuje się tych, którzy nadwyżki finansowe lokują na parkiecie i trzymają je jak najdłużej. Bo jeżeli amerykańskie dzieci sprzedadzą odziedziczone akcje, to kosztem nabycia będzie cena akcji w dniu śmierci rodzica. Czyli jest możliwe, że za trzymane przez kilkadziesiąt lat akcje nie będzie żadnej daniny dla fiskusa. Jednocześnie bezpodatkowe zyski ze sprzedaży nieruchomości są w USA ograniczone tylko do miejsca, w którym się mieszka i do kwoty 250 tys. USD na osobę (w Polsce nie mają ograniczeń).
Także w Szwecji, która jest źródłem inspiracji dla polskiego ministerstwa finansów (patrz konto OKI), tak rażące preferowanie ulgami podatkowym inwestycji w nieruchomości kosztem giełdy jakie ma miejsce w Polsce byłoby nie do pomyślenia. Zyski ze sprzedaży nawet głównego mieszkania są obłożone 22 proc. podatkiem bez względu na czas mieszkania w nim. Zyski z wynajmu to 30 proc. podatku po odliczeniu kwoty wolnej i czynszu dla spółdzielni. Stopę zwrotu z inwestycji ogranicza jednak przede wszystkim to, że czynsze są ściśle regulowane. W mieszkaniach czynszowych na wynajem (hyresrätt), których w Sztokholmie jest około 39 proc., o wysokości czynszów decydują negocjacje między związkiem lokatorów Hyresgästföreningen a właścicielami nieruchomości.
***
Obrazek wygenerowany z pomocą AI.
