Mieszkanie w Wiedniu można od ręki wynająć o połowę taniej, w porównaniu do dochodów, niż w Warszawie. A przy odrobinie wysiłku jeszcze taniej. Władzom Wiednia udało się zbić rynkowe czynsze, a wiedeńskie metody można zastosować w naszym kraju.
Średni koszt wynajęcia kawalerki poza centrum w Wiedniu to 3119 zł miesięcznie, w Warszawie to 3007 zł. Z tym, że średnia pensja w Wiedniu to 12 628 zł, a w Warszawie 6887 zł (dane z portalu numbeo.com). A zatem mieszkanie kosztuje przeciętnego wiedeńczyka 24,7 proc. pensji, a warszawiaka 45,2 proc. W praktyce ta różnica jest większa. Bardzo łatwo jest dostać bowiem w Wiedniu tanie mieszkania od miasta, w którym czynsz jest znacznie niższy niż rynkowy.
Jak to możliwe, że wiedeńczycy tak mało płacą za mieszkanie? Otóż władze miasta prowadzą politykę, której celem jest zapewnienie większości mieszkańców mieszkań po niskich cenach. Dwie trzecie z nich mieszka w mieszkaniach albo wybudowanych przez miasto i do miasta należących (czyli coś w rodzaju naszych mieszkań komunalnych), albo wybudowanych z pomocą miasta, w których czynsz jest regulowany i niski.
W artykule „Imagine a Renters’ Utopia. It Might Look Like Vienna.” („Wyobraź sobie marzenie najemców. Może wyglądać jak Wiedeń”) opublikowanym 26 maja 2023 r. na łamach „The New York Times” podawany jest przykład przykład 21-letniego Floriana Köglera, który mieszka w 33-metrowej kawalerce w budynku z lat 30. położonej blisko historycznego centrum miasta (dojazd do centrum metrem zajmuje 20 minut), która kosztuje go miesięcznie 350 euro, czyli 1617 zł. Jak na polskie warunki to tanio. Ale Kögler nie musi płacić nawet tyle. Ponieważ jest studentem i ma mniej niż 25 lat, może ubiegać się o dopłaty, tak że czynsz spadnie do ok. 200 euro miesięcznie, czyli ok. 924 zł. W sam raz kwota odpowiednia dla niego, bo dorabia w muzeum i zarabia tylko 1000 euro miesięcznie (ok. 4620 zł).
Dostał też prawo do mieszkania w tak tanim mieszkaniu w ciągu miesiąca od złożenia wniosku. Nawet jak na Wiedeń to bardzo szybko. Zwykle czeka się na takie mieszkanie dwa lata. Ale wniosek Köglera potraktowano priorytetowo, ponieważ mieszkał w przeludnionym dwupokojowym lokalu, z matką, ojczymem i dwójką rodzeństwa. Jego umowa wynajmu jest na czas nieokreślony. To oznacza, że nigdy nikt go nie może zmusić do opuszczenia tego lokalu. Może w nim mieszkać do końca życia płacąc niski czynsz, nawet gdyby jego zarobki istotnie wzrosły.
Jak niski? Otóż prawo Wiednia pozwala na podnoszenie czynszu tylko o wysokość inflacji. I to tylko wówczas, gdy inflacja w skali roku przekracza 5 proc. Większość Wiedeńczyków otrzymuje mieszkania kiedy są na początku kariery zawodowej. Ich zarobki najczęściej z czasem rosną, ale czynsz zwiększa się co najwyżej o inflację, co sprawia że z czasem wydatki na mieszkanie stanowią coraz mniejszą cześć ich budżetu. Jak to wygląda w praktyce?
Otóż we wspomnianym wcześniej artykule „The New York Times” gazeta opisuje przykład Evy Schachinger, zamężnej nauczycielki angielskiego, która dla siebie, męża i córki dostała w 1971 r. przydział lokalu. Miał 68 m2., trzy pokoje i znajdował się w tzw. 21 dzielnicy na północno-wschodnich obrzeżach miasta. Ówczesny czynsz wynosił 700 szylingów, czyli 55 euro. W 2022 r. Eva ciągle mieszkała w tym lokalu. Jej czynsz wzrósł pięciokrotnie, do 270 euro, czyli 1247 zł. W tym okresie jednak jej pensja wzrosła dwudziestokrotnie, do 3375 euro miesięcznie. Jej mąż zarabia 4000 euro. Tak więc czynsz za mieszkanie wynosi zaledwie 3,6 proc. ich pensji. Trudno się dziwić, że mając opcje tak taniego, dożywotniego wynajmu wiedeńczycy wcale nie palą się do kupowania lokali.
Dlaczego Wiedeń na to pozwala? Tzn. na to, by stosunkowo dobrze sytuowani ludzie mogli mieszkać w lokalach z kontrolowanym czynszem. Otóż jest to celowa polityka władz miasta. Dochód lokatora jest sprawdzany tylko raz, w momencie ubiegania się o mieszkanie. Przykładowo w 2023 r. maksymalny dochód, który uprawniał to ubiegania się o mieszkanie od miasta, dla jednoosobowego gospodarstwa domowego, to było 53 340 euro, czyli 248 tys. zł rocznie. To jest kryterium dochodowe, które spełnia 75 proc. mieszkańców Wiednia. Co ciekawe, o takie mieszkanie może się ubiegać także każdy obywatel UE, który dwa lata mieszka w stolicy Austrii, a więc także Polak.
Widzimy więc, że z założenia miasto zapewnia tanie mieszkania nie tylko garstce najmniej zamożnych, tak jak to się robi w Polsce, czy w krajach anglosaskich, ale prawie wszystkim, z wyjątkiem najzamożniejszych. Władze Wiednia robią to po to, by podnieść standard życia w mieście podnosząc rozporządzalne zarobki mieszkańców, tak by po zapłaceniu czynszu więcej pieniędzy im zostawało. Po odjęciu kosztów mieszkania, wiedeńczykowi zarabiającymi średnią płace zostaje 9509 zł, a warszawiakowi 3880 zł. Widzimy więc, że różnica w zamożności wiedeńczyków i warszawiaków jest znacznie większa niż to wynika z PKB obu miast, czy też wysokości pensji. W ten sposób polityka oferowania tanich mieszkań wyraźnie podnosi poziom życia w kraju.
Drugi powód jest taki, by uniknąć stygmatyzacji jaką wiąże się z mieszkaniem w tanich lokalach od władz. W Austrii obok zwykłych ludzi mieszkają w nich także politycy i celebryci. Także dlatego, że tanie mieszkania mają bardzo wysoki standard. Przykładowo zespół mieszkań tzw. Karl-Marx-Hof (ma 1382 mieszkania dla ok. 5 tys. osób) zajmuje tylko 18,5 proc. działki, na której stoi. Resztę, czyli 81,5 proc. stanowią parki, ogrody czy place zabaw. Dla porównania, deweloper który będzie zabudowywał tereny po fabryce FSO w Warszawie podawał z dumą, że aż 32 proc. działki (20 ha z 62 ha) będzie stanowić zieleń.
Ale zieleń to nie wszystko. Alterlaa (jest na zdjęciu ilustrującym tekst) to wybudowane przez wiedeńskie władze osiedle, które w sondażu z 2008 r. uzyskało najwyższe oceny jeżeli chodzi o satysfakcje mieszkańców. Wybudowano je w latach 1975-1986 na działce o powierzchni 24 ha leżącej na południowy-zachód od centrum Wiednia. W kompleksie znajduje się 3200 lokali, w których mieszka 9000 osób. Przeciętne mieszkanie ma 74,5 m2, a 65 proc. ma trzy i więcej pokoi. Osiedle jest skąpane w zieleni, co jednak nie robi w Wiedniu na nikim wrażenia, bo stało się standardem.
Ale w kompleksie zwraca uwagę siedem odkrytych basenów na dachach budynków. Kolejne siedem kąpielisk jest wewnątrz budynków. Podobnie jak dwadzieścia saun, dwa korty tenisowe i cztery do badmintona. Nie mówiąc już o szkołach, przedszkolach, bibliotekach i przychodni. W holu każdego budynku umieszczono obrazy znanych malarzy. Widzimy więc, że gdy buduje miasto nie kieruje się zyskiem, ale długoterminową satysfakcją z życia mieszkańców, powstają inwestycje o jakości, którą bardzo trudno jest kupić na wolny rynku.
No dobrze, ale dokładnie w jaki sposób w Wiedniu buduje się mieszkania? Przede wszystkim nie za pomocą prywatnych, nastawionych na maksymalizację zysku deweloperów, tak jak ma to miejsce w Warszawie. Wcześniej mieszkania w stolicy Austrii budowało bezpośrednio miasto. A obecnie robią to tzw. Społeczne Zrzeszenia Budowlane (niem. Gemeinnützige Bauvereinigungen – GBV). Przykładowo w latach 2008-2018 za ich pomocą wybudowano prawie 90 proc. mieszkań w Wiedniu.
Przypominają one pod wieloma względami spółdzielnie mieszkaniowe, za pomocą których budowano mieszkania w PRL-u. Istotą spółdzielni jest to, że nie może przynosić zysku. GBV-y mogą przynosić zysk, ale jest oni niewielki i ustawowo ograniczony do 3,5 proc. kapitału własnego. Dla porównania wielu polskich notowanych na giełdzie deweloperów ma wskaźnik zwrotu na kapitale własnym w okolicach 30 proc. Dlaczego ktokolwiek miałby rezygnować z zysku?
Dlatego, że GBV-y dostają niskooprocentowaną pożyczkę (0,5 – 1.5 proc. ) na 35 lat i nie płacą podatku od zysku. Skąd Wiedeń ma pieniądze na takie pożyczki? Otóż z podatku, którym obłożeni są wszyscy mieszkańcy stolicy Austrii. Płacą na ten cel 0,5 proc. swoich pensji (a drugi 0,5 proc. ich pracodawcy). Dla porównania, wprowadzony ostatnio w Polsce program dodatkowych oszczędności na emeryturę PPK zabiera nam z pensji 2 proc. (a kolejne 1,5 proc. dokłada pracodawca).
Drugim źródłem pieniędzy na budowę mieszkań są pieniądze pochodzące ze spłaty wcześniejszych pożyczek dla GBV-ów. Jeżeli jeszcze brakuje pieniędzy, to dopłacają władze Wiednia z budżetu miasta. Ale nie jest to rujnujące. Na przykład w 2018 r. ta dopłata wyniosła 0,5 proc. pieniędzy w dyspozycji zarządzających stolicą Austrii.
Środki, którymi obracają GBV-y muszą być przeznaczane na budowę mieszkań, remont tych, które wybudowano lub zakup ziemi. Ten ustawowy obowiązek sprawia, że GBV ciągle budują nie przejmując się koniunkturą na rynku. Stały popyt na materiały budowlane pozwala im wynegocjować za nie ok. 20 proc. niższe ceny.
GBV-y płacą też mniej za ziemię. Ustawowo za metr kwadratowy działki nie mogą wyłożyć więcej niż 188 euro. To 924 zł. Dlaczego ktokolwiek miałby im sprzedać tak tanio ziemię? Dlatego, że władze miasta prowadzą politykę, która skutkuje niższymi cenami ziemi. Ziemia kosztuje tym więcej, im więcej można zarobić na wybudowanych na tej ziemi mieszkaniach. Jeżeli chcemy, by ziemia w miastach była tańsza, to trzeba te możliwości zarobku ograniczyć.
Przykładowo w listopadzie 2018 r. władze Wiednia wprowadziły prawo, że dwie trzecie mieszkań w nowo wybudowanych mieszkaniach w budynkach o powierzchni większej niż 5000 m2 może być wynajmowane tylko po limitowanym czynszu. Obecnie to ok. 5 euro za m2, co oznacza, że za wynajem 50 m2 dwupokojowego lokalu można będzie wziąć nie więcej niż 1155 zł miesięcznie. Automatycznie ogranicza to popyt inwestycyjny na takie mieszkania, a co tym idzie popyt na ziemię. A niższy popyt to niższe ceny.
Wiedeń to gotowy wzór tego jak zapewnić mieszkańcom tanie mieszkania. Skoro działa to w Austrii, to nie ma żadnego powodu, by nie działało w Polsce. W naszym kraju dodatkowo trzeba jednak zrobić jeszcze jedną rzecz.
W Polsce istotnym czynnikiem napędzającym popyt na inwestycje w nieruchomości to preferencje podatkowe. Przychody z wynajmu mieszkań opodatkowane są ryczałtowo 8,5 proc. do 100 tys. zł i 12,5 proc. powyżej. A zysk ze wzrostu wartości mieszkania, o ile sprzedaż następuje po pięciu, licząc kalendarzowo, latach nie jest w ogóle opodatkowany. Dla porównania, taki zysk w Austrii obłożony jest 30 proc. daniną na rzecz państwa.
Od inwestycji w akcje czy obligacje w Polsce pobierane jest 19 proc. od profitów. Należy co najmniej zrównać pod względem podatkowym inwestycje w mieszkania, ziemie i te na rynku kapitałowym. A najlepiej obłożyć inwestycje na rynku kapitałowym niższym podatkiem. Tak właśnie jest w Austrii.
Zdjęcie: Thomas Ledl, Wikipedia
Licencja: https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/
Dodaj komentarz