GPW vs nieruchomości

W ostatnich dwóch dekadach kupno nieruchomości stało się w Polsce domyślną formą inwestowania.

Dla wielu Polaków „mieszkanie na wynajem” stało się sygnałem statusu społecznego i pierwszym wyborem przy lokowaniu nadwyżek finansowych.

Inwestycje w nieruchomości tak mocno wsiąknęły w „finansową kulturę” Polaków, że ktoś mógłby pomyśleć, że nie było żadnej sensownej alternatywy.

Postanowiłem sprawdzić, czy pod względem stóp zwrotu taką alternatywą dla rynku nieruchomości mógł stać się lokalny rynek akcyjny – GPW.

Podjąłem się tego zadania, bo byłem bardzo ciekawy wyniku zestawienia, bo nigdy wcześniej nie widziałem porównania polskiego rynku nieruchomości z GPW i dlatego, że wiedziałem, że będzie to trudne.

Czy GPW dorównywała nieruchomościom pod względem stóp zwrotu?

Moim zdaniem odpowiedź znajduje się gdzieś pomiędzy „raczej tak” a „to skomplikowane”.

Wykres pokazuje, że GPW jak spisała się w zestawieniu z polskim rynkiem nieruchomości.

Portfel średnich i małych spółek z GPW pokonał wszystkie portfele nieruchomości i osiągnął stopę zwrotu na poziomie 442%. Portfel nieruchomości z najwyższym założonym dochodem z najmu zapewnił 395% zysku.

Portfel dużych, średnich i małych spółek pokonał dwa z trzech pokazanych portfeli nieruchomości.

Co widać na wykresie? Trzy przerywane linie to stopy zwrotu z rynku nieruchomości. Zmiana cen pochodzi z danych NBP o zachowaniu rynku pierwotnego w 7 największych miastach.

Uwzględniłem trzy warianty rocznych dochodów netto z mieszkania: 3%, 4% i 5%. Założyłem, że dochody z najmu są reinwestowane.

Czynsz robi różnicę

Jak widać, to jedno założenie – o dochodach netto z najmu – odgrywa kluczową rolę w odpowiedzi na pytanie „ile nieruchomości dały zarobić”.

Od początku 2010 roku „czysta” cena metra na rynku pierwotnym w 7 miastach urosła o 118%, co dałoby końcową wartość indeksu na poziomie 218. Przy wariancie 4% reinwestowany czynsz odpowiada za 48% końcowego kapitału, przy 5% aż za 56%.

Inwestycja na rynku nieruchomości może wydawać się „zakładem” o wzrost cen. W okresie po 2010 roku równie duże znaczenie dla końcowego wyniku inwestycji miały dochody z najmu.

Dwie ciągłe linie na wykresie to wyniki inwestycji „teoretycznego indywidualnego inwestora” na GPW.

Zastosowałem dwa proste portfele indeksowe. Portfel „pół na pół” – średnie i małe spółki. Portfel „po jednej trzeciej” – duże, średnie i małe spółki. Używałem indeksów dochodowych, z dywidendami. Nie rebalansowałem portfeli.

Wybrałem początek 2010 roku jako punkt startowy. Dlaczego? Od tego momentu dostępne są notowania indeksów total return średnich i małych spółek.

Dane NBP z rynku nieruchomości zaczynają się w III kwartale 2006 roku.

Cena uproszczeń

Szczegółowe rozważania o tym, co pominąłem i co uprościłem, zajęłyby co najmniej kilka stron. Porównywanie jabłek z gruszkami wymaga wielu kontrowersyjnych wyborów metodologicznych.

Pominąłem kwestie podatkowe przy sprzedaży aktywów, wysokie koszty transakcyjne na rynku mieszkań, wydatki na wykończenie nowego mieszkania, wykonalność reinwestowania czynszów, koszt i trudność odtworzenia portfeli indeksowych.

Dochód netto uwzględnia amortyzację, podatek i okresy przejściowe pomiędzy lokatorami.

Pominąłem kwestię dźwigni finansowej – w postaci kredytu hipotecznego – dostępnej dla części inwestorów.

Podobne wyniki, inne doświadczenia

Moim zdaniem najważniejszym wnioskiem z zestawienia jest idea, że od 2010 roku nie było przepaści pomiędzy stopami zwrotu z GPW a stopami zwrotu z rynku nieruchomości.

Powyższe stwierdzenie może wydać się zaskakujące w kontekście społecznej percepcji rynku nieruchomości jako domyślnego miejsca lokowania nadwyżek finansowych i GPW jako alternatywnej, ryzykownej opcji inwestycyjnej „dla entuzjastów rynków finansowych”.

Wyniki analizy skłaniają także do postawienia pytania o to, jak dużą rolę w decyzjach inwestycyjnych powinny odgrywać oczekiwane i historyczne stopy zwrotu z aktywów oraz ich zmienność, a jak duże znaczenie powinny mieć inne czynniki: finansowe i pozafinansowe.

Płynność inwestycji, związana z inwestycją koncentracja majątku i wynikająca z charakteru inwestycji zdolność do wytrzymywania spadku jej ceny to kwestie, które koniecznie trzeba rozważyć, a które mogą działać na korzyść nieruchomości albo na korzyść rynku akcji.

Nie należy lekceważyć też czynników pozafinansowych: komfortu emocjonalnego, wymaganego nakładu pracy, potrzebnej wiedzy, generowanego stresu. Rynek nieruchomości i rynek akcji istotnie różnią się w tych kwestiach.

O wyborze inwestycji decyduje również to, jak się ją posiada, a nie tylko ile można na niej zarobić. To może częściowo tłumaczyć, dlaczego inwestowanie w mieszkania stało się domyślnym wyborem w polskiej kulturze finansowej.